路桥地块调查报告.docVIP

一、路桥概况 1、概况 路桥，位于浙江沿海中部，中国黄金海岸中段。境域东濒东海，南接温岭，西邻黄岩，北连椒江。陆地东西长33．3公里，南北宽18．8公里。内陆总面积274平方公里，辖4镇6街道，总人口41．3万。 2、区位条件 路桥区位条件优越，104国道、75省道、甬台温高速、上三高速联通全境，距杭州、温州分别为2.5个小时、1.5个小时车程；距国家级风景名胜区——雁荡山40分钟车程。路桥机场已开通至全国主要城市航线十余条。跨省、市长途客运每日100多班次。 3、经济状况 2002年全区实现国内生产总值111.2亿元，按可比价格计算，比上年增长14.8％。全区人均国内生产总值为27039元。全社会固定资产投资总额37.46亿元，增长69.2%。 2002年度职工平均工资为20714元，比上年增加4007元，增长24.0%；农民人均纯收入6145元，比上年增加435元，增长7.6%。 二、房地产市场 房地产业发展迅速，商品房购销两旺。2002年，共完成房地产开发投资3.68亿元，同比增长90.7％。其中住宅投资2.93亿元，增长78.7％，商品房施工面积24.02万平方米，增长51.3%，其中2002年新开工面积10万平方米。全年商品房销售额为36801万元，商品房销售面积为13.59万平方米，年末商品房空置面积为0。 路桥的房地产市场起步较晚，建成和在建的商品房住宅项目不多。上规模的住宅项目，目前建成交付的只有嘉绿苑，在建的有山水华庭和望景湾。 1、嘉绿苑 位于台州市路桥区，北依腾达路，南靠商业步行街。嘉绿苑的规划设计以建设路桥21世纪高品位的精品小区为目的，设计上充分考虑了以人为本的设计理念，沿腾达路边布置二层商业用房及其上为住宅的商住楼，其余则为多层公寓住宅和别墅共规划建造了25幢多层住宅和15幢别墅。小区内建有多处半地下室停车库及小区中心绿地。通过合理布局和精心设计，从而提高了住户的居住水准以及舒适性、安全性、超前性项目总用地面积60595平方米，总建筑面积92338平方米，容积率为1.53，绿化率超过50%。总户数560户，商铺48户车位230个。嘉绿苑是目前路桥区规模最大、建设标准最高的住宅园区，2002年路桥区十大重点建设工程，也是唯一一个住宅小区类的重点建设项目。首付30%，起价2330元/平方米。 山水华庭位于路桥区的南部，东临商城街南线延伸段，距奥林匹克俱乐部200米，南临路桥乐园，过西南环线，即为石浜公园，北靠山水泾河。 小区内设可视互通楼宇对讲联网系统、电视监控系统、公共广播系统、卫星接收系统、小区周界防越系统、有线电视接收系统、背景音乐系统，医疗保健中心、商务中心、洗衣中心、维修中心等配套设施一应俱全。 小区占地112.88亩，有多层公寓、小高层、别墅等，容积率1.08，建筑密度﹤20％，绿化率≥55％，日照间距1：1.5。地块2003年1月5日拍卖，起拍价7700万元，土地总价款17300万元，每亩153.26万元。目前小区刚开始动工，但在房产中介市场已开始炒房号，一个房号在2～3万元左右。据称已有3000多人排队领号。小区的开盘均价估计在3800元/平方米左右。 “山水华庭”小区定位较高，但其周边环境为老城区，大多为自建房，建筑陈旧，道路狭窄，基础设施老化，建筑拥挤，空间局促，区域环境欠佳，直接影响了小区品味的提升。在区域环境上“山水华庭”将无法与“双水湾”小区竞争。 3、望景湾 望景湾坐落于台州市路桥区西南部，北临西南环线，距客运中心1600米，东依石公园1300米，南靠南山植物园，西南相望规划中的“中内山风景观光休闲区”1000米，周围有著名的博爱医院，在建的福利中心。园区三面环山，一面开阳，内部有天流横贯东西，划出两座绿岛，同时形成四大组团；心湖居、境月居、山霞居、永云居。青山绿水有机交融，构成了极为丰富的景观形态。园区总占地7万余方，绿化率高达409%。车位率70%，拥有小高层单身公寓，多层住宅及别墅，和沿街商铺，中心会馆等配套设施。本地块位于路桥区的北部，路北街道嘉绿苑小区北侧（暂名“双水湾”小区），地块北临双水路，南至腾达路，地理位置优越，是理想的商住开发区块。 2、技术指标 该地块规划用途为商业、办公、住宅用地，出让年限为商业40年、办公50年、住宅70年。 主要规划指标：用地总面积80263平方米（120.39亩），出让面积约77031平方米（115.55亩），容积率2.2，建筑密度＜20％，绿地率≥45％，总建筑面积176600平方米（其中住宅建筑面积161000平方米，商业建筑面积12000平方米，会所建筑面积1100平方米，幼托建筑面积2500平方米），建筑高度≤60米。 3、地块分析（SWOT） （1）优势（S） 地块位于连接台州市三区的大环线上，交通条件优越； 地块位于路