50 物业管理行业面临形势与对策叶泗开.docVIP

物业管理行业面临的形势与对策 广州市开物物业管理有限公司 叶泗开 在我国，物业管理行业还是一个新兴发展的，而又比较年轻的服务行业，从上个世纪八十年初第一家物业管理企业诞生，至今仅仅只有二十几个春秋。但其发展速度，犹如春后雨笋般的发展速度，迅速发展，在短短二十几年的时间内，从沿海发达城市逐渐到内地发展中城市，最后遍及全国各大、中、小城市。而今，全国已有3万多家物业管理企业，从业人员300万左右，其不但改善了我们的工作、居住、学习等环境，又提高我们的安全感，而且还刺激了社会消费，加速和推动了社会的发展。物业管理涉及各行各业、千家万户，与每个人的切身利益息息相关，因而物业管理发展方向、规范管理和法律意识越来越备受社会各阶层、各领域的关注。 而今，物业管理行业是社会和谐发展和进步的一个必不可少的重要因素之一，经过20多年的发展，已经逐步回归到理性，规范性发展的阶段，特别是物业管理的相关法律、法规不断完善以后，其随着我国住房制度的不断深化改革和市场经济发展日趋成熟，但在高速发展过程中，因法律法规的匮乏，政府及相关职能部门的宣传不力，社会及群众知识的肤浅，业主消费意识的薄弱，加上与物业管理相关的国家政策有经常性的变化，使物业管理行业的日常管理工作交织在各种交叉复杂的社会关系网中央，导致物业管理行业在发展过程中，遇到了前所未有的挑战。作为行业的主体之一的物业管理企业，也因为各种发展中的问题和矛盾，令物业管理企业面临着各种严峻形势。 物业管理企业风险防范所涉及的面较广、因素较多，现就单从物业管理企业日常运作涉及到的多边交叉关系复杂的角度考虑，物业管理企业自身如何在制度建设、内部管理和规范运作等方面建立起有效的风险防范机制，从而提高物业管理企业自身的抗风险能力。为此开物物业管理有限公司组织专职小组，从物业管理企业的自身性质出发，选择了专业物业公司、开发商的物业公司、香港（内地）物业公司、房管局直管房物业公司、国营物业公司、以及物业咨询顾问公司，分别与公司高层管理人员进行了交谈、沟通、探讨和研究。各类型物业管理企业都有自己的酸甜苦辣，都要承受来自各方的压力和风险。现就物业管理企业涉及哪些交叉复杂的关系？存在哪些压力？物业管理企业自身怎么建立抗风险机制？如何运作等观点进行归纳如下： 一、物业管理企业日常运作涉及的多边交叉关系复杂。 作为物业管理企业，不是一个独立的、单一的独立体，其是生存在错综复杂的社会环境中。物业管理涉及的部门和关系有工商、税务、派出所、居委会、街道、城管、供电局、供水公司、有线电视台、电信局、消防科、技术监督局、业委会（业主）、交通局（停车场管理）、物价局、环卫站、保安管理委员会、行政主管部门、行业协会等到二十几个部门和相关机构。在这诸多部门中，同一个问题很多部门都可以插手管理，也都可以撒手不管、无人问津、推三推四，把物业管理企业交织在一个网中央，难以脱身。一旦出现问题，都会把责任向物业管理企业头上推，自己的责任推得一干二净。 二、物业管理企业存在哪些风险？ 物业管理企业的风险无时不有，有来自法律、法规的，有被转嫁的，有来自自然灾害的，有来自技术问题的，还有来自投资的等等。从交叉复杂关系的角度考虑，物业管理企业应存在以下风险： 1、来自潜在国家法律、法规的风险。 法不治众，众所周知，任何社会、任何年代，在立法时，都是考虑大多数人的利益，特别是在执法过程中犹为突出。作为新兴的物业管理行业，不论发展到什么时候、什么年代，其与业主，特别是小业主相比，物业管理企业的从业人员和企业所占的比例是微乎其微、少之又少，因此在物业管理立法时，特别是在立法还不太完善，比较匮乏的时期，主体会考虑会偏向大多数群体，以稳定大多数为准。物业管理企业在当前的法律法规面前显得有些力不从心，虽然投资小，但风险较大。若业主不按物业管理的法律法规办事，也没有专职的部门和人员去管理业主或业主委员会的行为，因此有的业主或业主委员会的行为显得更夸张，一旦物业管理有一点风吹草动，多个相关部门或媒体就会蜂蛹而至，批之、罚之、曝光之均没得商量。 2、物业管理企业难以按法规范操作，随时会被执法部门罚款、降资质、吊销执照的风险。 物业管理企业，必须按劳动法、工商法等依法办事，依法与员工建立劳动合同关系。作为最基层的服务管理行业，门槛低、门易进、人员素质偏低、人员难稳定、流动性又大，完全按劳动法等一切正规操作很难办理。一些物业管理企业为了规范用工，给员工做了大量的工作其都不肯配合，如购社保、医保、意外保等，很多清洁工、保安怎么都不买，一旦真的出了事情，就会找上物业管理企业，物业管理企业因此会承担更大的经济损失。除了赔偿、补交该交的费用外，还要面临罚款、降资质，有的可能还会被吊销执照等。 3、物业管理企业安全风险较大。 物业管理企业在一个物业范围内，什么都要管，具有很大的责任，但就是