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物业管理行业发展面临的困难与对策 北京中兴物业管理有限公司 谷文化 中国物业管理行业从无到有，从初始的感性、无序，到迅速发展狂热膨胀的中期，再到现在相对平稳和理性，已走过了风风雨雨的二十几载。伴随着我国物业管理法规日趋完善，政府监管的物业管理行业也日趋规范；经过不断的发展壮大，物业管理企业实力日益增强，市场化行为更加理性规范；专业技术服务水平逐步实现了专业化、社会化；业主维权行为也日益理性；业主委员会的运行也逐步规范并开始纳入政府监管范围。 第一部分：行业发展面临的困难 物业管理发展至今，其专业化、市场化的特征越来越显著，在未来的发展中，物业管理企业必将或正在面临更严峻的挑战和冲击。从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新等方面考验着物业人的实力与信心： 一、物价上涨使物业管理成本不断增高，物业服务费价格不涨反降，劳动力成本提高等因素，造成物业管理行业利润率明显下降甚至亏损，物业管理行业现面临较大的生存压力。中物协发布的《全国物业管理行业生存状况调查报告》指出，目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。近半数企业未能盈利，反映了多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。 二、物业企业用工问题愈见紧张。目前居高不下的用工成本，伴以物业服务费收入的政策性下降，使得物业服务企业陷入工资水平低和员工流失率高的恶性循环中。有的企业秩序维护员常年流动不断，时有青黄不接，难以完成秩序维护任务，给物业服务带来安全隐患。 三、专业人员短缺日益严重，操作人员流失问题凸显。近年来，由于物业管理规模迅速扩大，加上行业从业人员的工资待遇低（物业服务行业基层操作人员的年均收入大大低于社会平均工资，绝大多数的操作人员的工资仅维持在当地最低工资标准上下，中、西部和东北地区企业的操作人员的工资水平甚至不到全国社会平均工资标准的一半，如此低廉的工资标准，显然难以保证行业的社会竞争力和公众形象）、工作强度高、工作压力大，许多从业人员选择了离开，转行到其他条件相对好的行业，致使专业人员供求关系严重短缺失衡。这种状况先是从高层管理人员开始，逐渐蔓延到基层从事操作的员工，维修人员、秩序维护员、保洁员、绿化工等，直至基础物业服务工作出现空岗断档。 四、政府为保护劳动者权益，不断提高最低工资和各项保险福利，同时《劳动合同法》的出台施行，对各行各业都将产生深远的影响，对劳动密集型物业管理行业的影响尤甚。物业管理企业内的从业员工普遍属于低收入阶层，受到政府政策之惠最多，正可谓“政府做善事，企业来买单”，社保、医保、公积金等层层加码的福利，让本就微利经营的物业管理企业呼吸愈加困难。 五、?由于长期缺乏正面的宣传和引导，使得广大业主对物业服务出现了许多认识上的偏差：行业社会地位不高，社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务；行业偏见普遍存在，社会上有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就故意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业，社会上还有部分群体对物业管理行业缺乏信任感；舆论导向存在偏差，这些年来，各种舆论媒体对于物业管理行业的正面报道很少，少数媒体片面追求眼球效应，不作深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导群众，给行业造成很大负面影响；物业服务消费观念不强，人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不积极支持、不主动配合等。 第二部分：《物权法》和《劳动合同法》的颁布所产生的影响 《物权法》和《劳动合同法》的颁布将对物业管理行业未来发展起到重要而深远的影响，将会解决物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题。 一、明晰责任主体划分，使物业企业减压、减负。 物业服务企业在经营管理和服务的运行中，一直承担着业主、业主委员会和房地产开发商三者间剪不断理还乱的纠纷之中。《物权法》的实施，将从根本上解决这一困扰物业企业多年难题。 一是明确了责任主体。从根本上减少了业主、开发企业、物业服务企业之间因产权不清，责任不明而造成的矛盾，最大程度避免因矛盾纠纷而产生的业主与物业服务企业的对抗心理，有利于两者之间的沟通、协作，便于物业企业更好的开展工作 ，使企业有更多的精力开展日常服务、管理工作。 二是解决了业主委员会在管理上的缺位和不作为。 长期以来有相当一部分业主及业主委员会只要求自己的权利，不履行自己的责任和义务，更有甚者，个别业主为了得到一己私利，召集部分业主向物业企业提出无理要求，给物业企业的正常经营工作造成了极大的不便，损害了其他业主利益。《物权法》的出台使业主的权利和责任对等起来，强化了业主委员会对业主的监管责任和协调意识，如对任意弃置垃圾，排放污染物或者噪音，违反规定饲养动物，违章