物业服务工作中风险防范李律师.pptVIP

物业服务工作中的风险防范专题讲座主讲：李迎军 所谓 风险：是指物业管理服务过程中，由于企业所承担的服务项目因自然和社会原因所导致的由企业自身承担的意外损失。而物业管理服务工作中的风险是客观存在和不可避免的。 一、?日常物业管理服务工作中存在的主要风险种类 1、法律风险：物业管理权限问题（法律法规规定和合同约定）、欠 费问题、责任界定不清问题（保安、开发商责任等）。 2、财产风险：火灾、失盗失窃等。 3、责任风险：财产保管、雨雪天滑倒受伤、管理区设施设备伤人事 件、维修施工致人受伤或物受损、刑事责任中的民事责任。 4、人身风险：设施设备维修保养引起的人身损害问题、保洁人员或 保安可能出现的伤亡事件等。 5、自然风险：不可抗力、意外事件等。 　 　以上可以通过加强管理、树立风险防范意识，利用政策和制度去合理规避风险，并通过努力可将产生的风险损失降低到最小。 二、如何看待管理和服务工作中存在的风险 　　实际上任何行业工作中都存在风险，只不过各自面临风险的种类、性质有所不同罢了。物业服务公司是以向业主提供管理与服务为内容的经济实体，所提供的服务是以合同的形式通过双方平等协商后确定下来的。因此，在物业管理和服务过程中的风险防范工作必须重视以下几个方面： （一）认真履行服务合同是风险管理的基本要求。 国务院颁布的《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身和财产损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业必定要承担相应的合同责任。 因此，物业管理的风险规避对我们来说，根本性的问题是认真履行服务合同条款。为维护物业管理和服务活动的正常秩序，《物业管理条例》对物业公司明确规定的义务是“履行服务合同的约定”，这里的法律依据主要是指依照《物权法》、《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及《物业管理条例》等法律法规的规定。 如何在履行服务合同过程中合理规避风险的前提 ——首先是要清醒地认识自己所承担的法律规定的责任 比如说，在实行封闭式管理的住宅小区，车库中的车辆被盗；业主家被小偷光顾，更严重的甚至发生歹徒伤人、业主被杀等恶性事件。小的方面：自行车被盗、停放的汽车硬牌照被撬、车辆受损等等。应当说，出现这种事故的原因往往是多方面的，不能简单地认为收取了某些费用，责任就在提供管理和服务的一方，也不能简单地说实行了物业管理，物业服务企业就应当完全保障每一个业主的财产和人身安全，对业主在物业管理区域内受到人身和财产的损害，物业管理企业就应当承担完全的法律责任。 我们知道，法律界定物业公司所提供的服务内容之一是区域内的公共秩序、消防、交通等协管服务。物业公司既不是公安管理部门、不是“万宝全书”，不是包治百病的灵丹妙药，提供服务的具体人员也不是保镖，不能把消除某些社会问题的责任强加在物业服务企业身上。 但是，这里有一个先决条件，就是看物业服务企业有没有履行物业服务合同的约定，或者是否完全履行约定。 以下介绍的案例典型地说明了这个问题： 某物业小区的一名业主深夜回家时，在小区内遭不法分子袭击受伤。业主以物业公司未尽管理责任、安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由，将物业公司告到了法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计10万多元。 一审法院审理认为：原、被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。物业服务公司提供了足够的证据（录像、电子巡更记录、交接班记录等）证明物业服务公司按合同要求，安排了24小时的值班、巡逻。 案发时，当班门岗和巡逻安防员也没有违反制度脱岗。法庭认为治安管理是一种社会责任，物业公司的安全防范服务仅限于安全防范的性质，不可能要求物业公司去根除治安案件。原告不能提供其被袭击系物业服务公司不履行职责所致的证据，原告要求被告承担赔偿责任缺乏事实和法律依据的，法院不以支持。　　 以上这个案例的焦点问题是： 物业公司是否履行了物业服务合同中约定的安全防范义务。 这是物业服务企业是否承担法律责任的基本依据。物业公司承担的安全服务性质是一种群防群治的安全防范服务，不可能要求物业公司的安防人员保证每一个业主的人身安全。如果一旦小区发生了恶性事件，我们的安全防范工作做得完全没有瑕疵，履行服务合同的证据齐全，则物业服务公司就不承担法律责任；反之，按合同条款比照，物业服务公司在工作中存在明显的过错，那么则必定要承担相应的民事责任。企业损失也就造成了。 因此，明确物业服务企业的法律地