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“泊岸”长沙北桥西项目构想导航企划 “泊 岸” 2006/2/25 长沙北桥西项目构想 Strategy Ad. Planning [导航企划] 项目用地概述 90米 地块进深 3.98 容积率 150米 临街面长 2924平米 建筑基地 54774平米 总建筑面积 52448平米 其中住宅面积 14140平米 规划总用地面积 指 标 项 目 导航希望与发展商并肩 完成“泊岸”的整合推广及销售代理 位置 项目自身 （规划设计） 价格 我们思考的方向 切入方向：根据影响地产销售的三大方面 我们的切入点？ 我们在这三大方面处于什么样的状况？ ① 位置： ＊ 处于河西银盆岭这一看得见的成熟社区，紧邻观沙 岭片区，生活配套（交通、购物、教育、休闲、娱 乐等）便利； ＊ 本项目位于北大桥与潇湘大道交汇区域，滨临湘江， 极具升值潜力；潇湘大道北端及施家港水上公园建 设；项目未来发展空间会更好； ＊ 片区内同期开发、在售楼盘较多，存在较大的竞争； 小结：大环境较好，位置优势明显 ② 价格： ＊ 本项目销售均价未定，估计应在3000元／平米左右， 在片区属中高档，价位上优劣势不明显； ＊ 户型面积丰富多样（70－140平米），总价适中， 对初次、二次置业及投资者有吸引力； 我们在这三大方面处于什么样的状况？ 小结：作为江景项目，价位上有一定的优势，但仍然 要考虑楼盘自身的规划设计，满足购房者的需 求，才能取得良好的销售业绩。 我们在这三大方面处于什么样的状况？ ③ 项目自身（规划设计）： ＊ 作为江景项目，规划未能体现景观最大化；户型与 片区同期开发楼盘规划类似，有一定的正面竞争压 力； 小结：建筑规划设计较同类楼盘创新有限，需我们进一步 改进．同时寻找一个相对有利的包装点来包装本项 目，以更好地促进销售。 ＊ 建筑规划设计，与同区同期楼盘相比无太多创新； 户型设计二梯六户、四户，形态落后，且较差单位 偏多 “泊岸” 在竞争中如何占有位置形成自己的特征优势？ 首先是观念上创新突破 现状启示 “泊岸”在对居住和生活的创新理解之上， 形成自己理念（核心），形成独立流派。 理念之下的产品创新、服务创新。 “泊岸”是什么？怎么实现？怎么做？ 引领原则（是市场首次提出的） 创新原则（是一种全新观念的改变） 消费者原则（符合消费者对生活欲求） 新理念（核心）形成原则 如：建筑品质 是绿城已经形成和让市场接受 的个性，“泊岸”不跟随，因为短期内难以超越。 “泊岸”的目标：在品牌核心理念引导下建 立建筑理念、产品理念、服务理念并通过新营 销手段迅速市场占位（市场第一性）。 核心理念 探讨“泊岸”核心理念， 我们还是回到建筑、人和生活上来。 消费者购房为了什么？尤其是大众消费群体。 产品形式——这一点很重要，也是根本的， 尤其对于没有购房经验的消费者来说。 建筑品质——是自己地位价值等的代表。 购房行为是短暂的， 人在房子生活却是一生的。 生活与建筑的关系是什么？ 遥远距离感？ 不和谐的色彩？ 不生活化的环境？ 不人性化的管理？ 生活是轻松的、自由的； 是温暖的、是亲和的有没有距离的； 是建筑和环境融合的。 好房子与人与生活的关系是： 好房子能让躁动的心静了下来。 好的建筑是：居住改变生活，居住创造生 活 寻找市场机会 在长沙，这个具有深厚文化底蕴的地方，消费者完全有能力和需求接受这样的房子和生活。 这类房子，这种生活，在长沙没有出现。 但是在一些项目上我们似乎看到了这样的思考。 项目总体定位参考 澳大利亚风情居住区 ——泊岸 规划布局参考 采用“ W ”或“弧”形布局，有利于提升容积率及 景观均好性，全面提升产品价值。 小区主入口靠近岳麓大道。 原图上小区内6M宽的区内道路及停车区 （除必要消防外）不应过多考虑，而应 以景观为主。 规划布局参考 项目布局示意图一 规划布局参考 项目布局示意图二 规划布局参考 项目布局示意图三 “泊岸”创导的是一种全空间立体生活主张； “泊岸”的房子代表一种生活，一个梦想。 先进的、现代国际的、亲和力的， 注重生活感受的、轻松明亮的，情调和谐的。 这就是“泊岸”核心理念 建筑设计理念：人性化，国际化，强调明亮 和亲和 园林规划理念：主题清晰，个性明显，注重 细节 产品开发理念：实用、创新、贴近目标人群 生活 物业服务理念：人性、文化、注重沟通 怎么实现： “泊岸”理念将通过“泊岸”项目