威尔夏大道酒店式公寓营销思路提报—房地产营销案例.ppt

第一部分 项目认知 第三部分 区域解读 第四部分 产品优化 第五部分 营销建议 第六部分 皓产集锦 楼顶平台设想 进行绿化处理，引入空中花园理念，运用绿化造景，这样既能体现与其他产品的差异性，也能形成本案的独特亮点。 冷却取暖系统安排 现在市场中的中央分户空调、分体中央空调等方式，这几种也是目前市场中运用比较多的方式。 本案的采暖方式建议为中央空调方式，散热均匀，同时采用中央新风换气系统，将进入室内的空气先进行高效杀毒过滤，然后根据季节、室内外温度来调节加温。新风出口设置在地面，换气出口设置在屋顶。 用水安排建议 根据高档公寓人群的生活习惯，建议本案除正常市政供水、中水外，还提供24小时热水的供水方式，同时设“直饮水矿泉水”入户，为提高本案品质增加卖点，建议提供的直饮水为天然矿泉水，可考虑与品牌矿泉水长期签约，最终客户买单，何乐不为。 智能化考虑 ?　楼宇及通讯自动化安排 　　　　有线电视系统及卫星电视系统 　　　　背景音乐及紧急广播系统 　　　　移动、联通讯号无屏障系统 ?　消防自动化 　　　火灾自动警报 　　　消防通讯设备 　　　　防烟、排烟设施 ?　安防自动化安排 　　　　门禁系统 　　　　防盗安保报警及巡更系统 　　　　闭路电视监控系统 产品价值解析 户型舒适度不高 户型使用率不高 区域住宅价格水平不高 整体居住价值不高 定位为公寓类产品不可取 40年产权 面积小 品质高 配套完善 区域商务氛围浓郁 定位为酒店类产品可取 功能价值透视 商务价值 投资价值 居住价值 区域特点、周边环境及产品特性共同决定了本案的商务价值最为突出，投资价值其次，居住价值再次。 打造能够满足客户商务和投资需求的酒店产品，同时具备一定的高品质居住功能，是本案产品的主要诉求点。 本案最终定位 为实现本案价格预期，追求更高利润，我们必须拔高产品，增加产品附加价值，让其向酒店方面靠拢；同时为了体现产品的差异性，彰显项目的高品质社区价值，我司建议本案的最终定位为： 公寓式酒店 客群特征描述 客群年龄相对比较分散 对区域有强烈的认同感 有较高的商务需求 重视升值潜力 看重产品品质 对新生事物有较强的接受度 目标客群定位 次主力客群: 区域内中直机关公务员、企事业单位高级白领 看重项目的升值潜力及投资价值。 地段、环境和客流量是其最为关注要素。 小户型、低总价、精装修、高品质是其投资的主要诱因。 购买主要用于投资。 主力客群: 区域内各酒店长期商务客户及周边各类商业人士 看重项目的商务价值。 区位、便利、档次、服务是其最为关注要素。 相对租住星级酒店，本案具备的高性价比是其投资的主要诱因。 购买主要用于商务接待或临时居所。 价格定位 依据 目前北京在售典案平均溢价率30%,平均溢价3300元/ ㎡，溢价周期为3个月左右。 区域范围品质接近的类似产品现阶段价格为15000元/ ㎡左右。 结论 以目前市场同类项目的30％的平均溢价率以及结合北京房地产市场商品房年均20％左右的增幅，我司认为在正常情况下未来的市场价格趋势可以实现 公寓式酒店整体均价 18000—20000元/平米 营销策略核心 冲破区域价值桎梏 以产品类型特征脱区（区域）入市（酒店式公寓专属市场），摆脱区域市场带来的市场价值低估，轻装上阵。 放大市场稀缺价值 伴随第一直观意识上的三环内土地供量减少，市场供量急剧萎缩的整体作用，位置——作为房地产项目价值的重要体现，也将推动本案产品成为市场价值的贵族。 聚焦投资热点 大市场小供量，市场有需求； 小面积低总价，市场风险低； 机遇好回报稳，产品投资受欢迎。 打造产品自我生态修复价值 空中花园，绿化造景，户内户外双重享受富氧生态式商务生活。 形象界定 这里车水马龙，人来人往 这里高楼林立，商业云集 享受繁华的同时 也带来了喧闹与不安 ——围城内外如何自处 西三环内的诺亚方舟 便捷人生的心灵驿站 入市时机 2008年3月入市 销售周期控制为10—12个月 借势而生、蕴时而入、顺应民意 天时＋地利＋人和=制胜 天时 奥运即将来临 “金九银十”接近尾声 明年3月酒店形象能够全面树立 地利 地处交通枢纽中心 属于奥运辐射区域 临近五棵松奥运场馆 人和 客流量巨增 投资收益看好 投资心理达到临界点 节奏把握 采取小步快跑、先抑后扬的销售节奏,掌