大悦城系列案例分析（北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城）.ppt

* * 传统的百货公司总是按珠宝/化妆品、女装、男装、家居/儿童用品品来从低到高划分楼层功能，餐饮等辅助服务一般设在地下一层或最高层。这种布局暗示消费者走进商场时带有强烈的目的性，楼层与楼层之间的带动效应很低。但大悦城试图做的是，让消费者在这里想做什么都可以。每层都有餐饮。每层都为消费者提供可随时休息的场所，这种可以“走走停停”的布局设计，正是对消费者步行距离认真考量后的结果：把“人”作为购物中心规划和组织的核心，通过对消费者购物心理及行为习惯的研究，进行整体商业组织。西单大悦城开业初期，领导到地下车库查看停车记录，发现顾客的泊车时间从最初的40分钟变为后来的3个多小时后，他知道，这个项目可以活下来了。 地下二层：定位是超前的、前卫的业态 负一层：glamorous，炫目的，专做女性的，洗手间也只有女孩子 一层：Elegant，比较优雅的，HM跟ZARA相比，ZARA会比HM更优雅一点，这是优雅的生活 二层：Sexy，是去Party可以穿的一些衣服 三层：潮流，大悦城把百货公司的营业额全国头20名的品牌放在这，百货跟购物中心是不一样的品牌 四层：Crash，是有一些冲撞性的，有一些很极限的运动，有不同的女装，还有一些比较不错的、有人气的产品，因为这个很混杂了，所以叫冲撞、混搭，产生一种不同的效果，会组合成一个小团体，如果混搭得好，大概齐一个5000平米的空间，一个小中庭，大概8个品牌可以混搭成为一个组合，喜欢这个组合的人就会总来，成为忠实的客户（原因：四楼是最难办的楼层，全部做可观性强的小店，来保证租金；并以混搭的方式，来增强吸引力） 五层：Sporty,动感 六层：Happy,快乐，主要是聚会的地方因为有飞天梯的费用，6-8层主要做餐饮，其中六层主要是聚会的地方，很快乐的； 七层：Dating,约会，很安静的；八层Childlike,童真，有很多的游戏机，放一些玩具、车模很多，还有快餐；九层High兴奋，FAB数码娱乐广场；十层、十一层：Dreaming 梦想，首都电影院 * * 为什么精品超市调成美发和KAMA？1.与客群不符。2.这种建筑格局本身不好用。超市喜用方正形格局。 注意：每一层的业态、划铺、动线的不同。 * * 这个位置上做了一个舞台，因为这个舞台很漂亮的，看上去像飞碟一样，以此来增加人流，因为这个组团是我们最担心的，这是我们的四组团，利用这个圆圈做了一个十字，这是重点要救活的. 万宁，是亚洲最大零售集团——牛奶公司旗下的健与美连锁品牌，拥有40余年的零售经验，是香港NO.1的健与美连锁店。 参看前面把店切小的解释。 我们要跟他从每天的人流量大概有多少，购买率很高，这是一个活动的舞台，主要是唯一的舞台，我们的店铺都挺宽的，在给人站起来看二楼的活动的，这个舞台会吸引很多的人在这个楼层，所以我们有本钱、有资格在地下一层把店切小、然后收取很高的租金，理由很充足。 我们在这个位置做了一些休闲的产品，有一些餐饮的店，比较不错的美国冰欺凌。 。一个好的可以经常带来固定人流的周期性的服务性的行业，大家一定要把它招进来，相信我，一个发廊、一个按摩、一个好的餐饮店都是非常值得招进来的，这类的人流带动是非常稳定的。 * * 1层划铺的面积明显增大。面积有什么问题？面积的问题是租金问题。因为会做很多国际品牌的大店，租金很低。ZARA营业额高，但提点低。还有些形象店，租金也不高。这样地下一层、二层就要承担最大的责任。 在一个购物中心里面，很少有独自的活儿，一般是一起死的多，独自活的很艰难。区域也同样，我们要把区域做强，要跟区域连在一起，把区域内的项目当做自己的合作伙伴，跟其他区域来竞争，才是我们定位的依据，千万别把他们当做竞争对手，否则很危险的。所以我们在说楼层的时候，都是怎么跟区域互补的，所以我们一楼做什么？全部都不能做一些百货里面有的品牌，这是我们在西单里面的定位，起码门口不能有，门口做一些以前不会在百货开店的大店，比如ZARA、这边是HM，所以我们一层定的店比较大，跟西单其他的百货是没有冲突的，所以我们在落位的时候都有一些技巧，大部分都是没有来过中国、没有来过北京的店。 屈臣氏在一层不等于营业额高，以前的丰联广场，在一层有登喜路，买完了就走人了，也有道理，不能把它搁在一层 在一个购物中心里面，很少有独自的活儿，一般是一起死的多，独自活的很艰难。区域也同样，我们要把区域做强，要跟区域连在一起，把区域内的项目当做自己的合作伙伴，跟其他区域来竞争，才是我们定位的依据，千万别把他们当做竞争对手，否则很危险的。所以我们在说楼层的时候，都是怎么跟区域互补的，所以我们一楼做什么？全部都不能做一些百货里面有的品牌，这是我们在西单里面的定位，起码门口不能有，门口做一些以前不会在百货开店的大店，比如ZARA、这边是HM，所以我们一层