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精装房市场简析及项目建议 2011年中房·翡翠园将有10栋楼宇多达1239套房源进入市场，在国家针对房地产市场宏观调控层层跟进的大环境下，如何突出产品的优势以博取市场份额是现阶段准备工作的重中之重，为此，在2010年最后一栋面市的楼宇即景观楼王冠瑛轩果断采取“全精装”交房的模式进入市场，虽抱有试探市场之心但目的更在树立产品的独特优势，但自产品去年11月中旬入市后的表现看来，并未能实现“一炮而红”。对此，本报告通过对南宁市畅销楼盘和精装楼盘的分析，结合冠瑛轩销售的情况和翡翠园项目的实际，最后给出相应的建议。 近期南宁市部分畅销楼盘开盘情况统计分析（数据来源宝创地产市场周报） 项目名称 区域 开盘时间 户型 面积（㎡） 推货量 销售率 折后单价 盛天公馆 兴宁区 2010.12.5 2 77 51 90% 7000 2+1 77-98 152 3+1 109-163 152 楼中楼 106-163 14 合计 369 盛天果岭 兴宁区 2010.12.24 一房 38.83 17 86% 6500 1+1 48.8-49.9 178 2 - 1 2+1 86-90 225 3 119.05 1 复式 118.5-120.9 15 合计 —— 437 瑞和家园 五象新区 1011.1.1 2+1 94-105 229 100% 4800 2房2厅 79-82 91 合计 320 荣和大地 青秀区 2010.11.27 1+1 63 3 90.6% 按揭8577、一次性8402 70-75 12 2+1、2+2 80-90 95 3+1房 97 1 3+1 103 2 120-122 75 3+2 131 3 4+1 141-144 79 174 2 4+2 182 16 楼中楼 148-154 2 186-200 16 -- -- 319 凤岭山语城 青秀区 2010.12.5 2房复式 73-75 50 90% 7600 1房 49 25 单间 38-45 32 合计 -- 107 邕江御景 西乡塘 1+1 40-45 56 100% 7800 56 上表罗列的项目位处南宁市各个片区，在最近的开盘发售新品中都取得了不错的销售成绩，都达到或接近90%的去化率，甚至上演“日光”盛况，如瑞和家园和邕江御景。除去这些项目自身的品牌因素、营销推广策略之外，在此对这些畅销楼盘所共有的特征进行如下归纳： 各大楼盘以中小户型为主推，N+1户型必不可少，大户型只出现在个别项目 从上表我们可以看到，160平米以上的大户型只少部分出现在荣和大地和盛天公馆两个项目当中（另据了解此户型为该楼盘开盘当日滞销的主要户型），其余楼盘均为120平方米以下的中小户型，而其中90平方米以下的小户型更是占据了半壁江山，如凤岭山语城就全部以90以下的小户型为主；此外，N+1户型为各个楼盘的必备产品。由此可以推论，当下市场的主流产品为N+1系列的中小户型住宅；而凤岭山语城全推小户型的成功，荣和大地推出的小户型产品也成为畅销品，值得时下以中大户型为主的凤岭楼盘借鉴。 2、性价比高 各楼盘价格与所属板块的楼市均价比较有高有抵，差额幅度在1000元上下浮动，可见价格并不是左右以上楼盘畅销与否的唯一因素，关键还是性价比的高低。邕江御景拥有优越的地理位置和江景资源；山语城、盛天果岭、盛天公馆和荣和大地强调追求自身独树一帜的小区园林景观和建筑风格；瑞和家园作为五象新区首个大盘以“4”字开头的超低均价入市彰显其超高的性价比。 二、南宁市 “全精装”楼盘销售情况统计分析 楼盘名称 最近 开盘时间 产品类型 套数 目前均价（元） 开盘销售情况 备注 骋望.怡景湾 10.1 84-88两房、92-102的2+1房、100的三房、141的3+1房 218 7030 50% 1500元/㎡，8月7日起预约，目前2期仅剩少量加推的货源 相思湖花园 85㎡二房、128㎡三房、174㎡四房 9000元 自然发售 目前精装产品库存较少 隆源国际公馆 2009年10月31日 42-108㎡单间、2+1房、2+2房 7600 小户型（40㎡左右）带1000元/㎡ 翰林雅筑 124-136三房、四房（精装），142-240复式（毛坯） 精装8800 124-136㎡的三房少量带2000元/㎡，目前仅剩一套 保利.山水怡城 20