业主团体诉讼主体地位研究——兼评《建筑物区分所有权司法解释》第条.docVIP

业主团体诉讼主体地位研究——兼评《建筑物区分所有权司法解释》第10条 2010年lO月 第28卷第5期 海南大学学报人文社会科学版 Humanitiesamp;SocialSciencesJournalofHainanUniversity 0et.2010 V01,28No.5 业主团体诉讼主体地位研究 兼评《建筑物区分所有权司法解释》第1O条 陈广华 (河海大学法学院,江苏南京210098) 【摘要]业主将住宅改变为经营性用房的,本栋建筑物内的其他业主构成业主团体.其具有不同 于业主大会和业主委员会的特殊地位,应当在程序上赋予其诉讼主体地位,从而使业主团体以其自己的名 义进行诉讼,行使维护本栋建筑物内其他业主请求排除妨害,消除危险,恢复原状或者赔偿损失的权利. [关键词]业主团体;诉讼主体;诉讼经济 [中图分类号]D925.1【文献标志码]A[文章编号]1004—1710(2010)05—0045—05 《物权法》第77条规定,业主不得违反法律,法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房.业主将 住宅改变为经营性用房的,除遵守法律,法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意.何为利 害关系的业主?最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (以下简称《建筑物区分所有权司法解释》)第11条界定为本栋建筑物内的其他业主.该解释第10条 赋予了一栋建筑物内除将住宅改变为经营性用房的业主之外的其他业主行使请求排除妨害,消除危险, 恢复原状或者赔偿损失的权利.对于一栋建筑物内的其他业主如何行使权利,成为一个亟待需要明确 和解决的法律课题. 一 , 一 栋建筑物内的其他业主构成业主团体:比较法考察 业主将住宅改变为经营性用房的,本栋建筑物内其他业主是否可以组成业主团体在我国目前的法律 体系中是处于缺失状态的.纵观各国和地区在进行建筑物区分所有权立法时,都强制规定全体区分所有 权人必须组成管理团体对区分所有建筑物进行管理,但由于各国的社会背景,经济文化,法律传统的差 异,各国对管理团体的认定也各不相同.具体归纳起来,大致有四种典型立法模式…: 1.以法国为典型代表的管理团体的法人人格模式法国区分所有权人的管理团体为共有人协会,根 据法国1965年制定并于1967年完善的《住宅分层所有权法》规定,共有人协会是通过共有人的共同行为 而建立的强制性组织.若有2名以上区分所有权人,全体于法律上系当然构成团体,并各自成为该管理 团体之成员.同时依该法,此管理团体于形式上系采协同管理团体名称,并在区分所有规约中予以明 记.共有权一旦产生,亦即当不动产的第一个份额被出让时,共有人协会便已建立,并被以后加入的共 有人所壮大.在此,任何一种特殊意愿的行为都不被接受.可见,该模式认为只要有两名以上拥有建 筑物不同部分的区分所有者,即应存在区分所有权人管理团体,该区分所有权人全体在法律上当然构成 管理团体,并且,该管理团体无论与区分所有权人一名或数名结合与否,其均能以构成属于不动产所有者 的诸权利的防御为目的,提起诉讼.此种模式承认管理团体具有民事权利能力和民事行为能力,能够独 立承担民事责任引. 2.以德国为典型代表的管理团体的非法人人格模式德国称全体区分所有权人组成的管理团体为 住宅所有权人团体.权利义务的主体并非住宅所有权人团体,而是作为共有关系成员的单个住宅所有 权人,诉讼上的当事人为单个的住宅所有权人.可是由于该团体具有各所有权人于人法上结合成一体 [收稿13期】2010—05—26 [基金项目]河海大学中央高校基本科研业务费项目(2009B28914) [作者简介]陈广华(1969一),男,江苏泰州人,河海大学法学院副教授,河海大学法学院2006级博士研究生, 主要从事不动产法学研究. 45 2010庄海南大学学报人文社会科学版第5期 的特性,且该人法上之结合超越普通共有关系,而有浓厚的团体性.因此,德国学者认为住宅所有权人团 体在性质上为具有部分权利能力的特别社团_4].依据德国现行《住宅所有权法典》,该模式有以下特 点:首先,从名称上,德国法上的业主管理组织称为住宅所有权人共同关系团体,即住宅所有权人共 同体;其次,住宅所有权人共同体的形成,不是由法律强行规定的,住宅所有权人并不当然结成共同关系 体,通常是由住宅所有权人通过契约而予确定.此种模式不承认管理团体具有民事权利能力和民事行为 能力,不能承担民事责任. 3.以日本为典型代表的管理团体法人人格折衷模式根据日本1983年修订的《建筑物区分所有权 法》规定,管理组合法人具备如下两项要件和手续方可成立:一是区分所有权人的团体人数在30人以上; 二是由区分所有权人及表决权3/4以上多数形成的决议,决定成立法人,规定名称和办公处所,并在主要 办公处所所在地进行登