土地出让合同 性质 浅析国有土地使用权出让合同性质.docVIP

土地出让合同 性质 浅析国有土地使用权出让合同性质 浅 析 国有 土 地使 用权 出让合 同性 质 曾晓东 摘 要 ：国有土地使 用权 出让是我 国土地流转的一种 重要方式 ，而 出让合 同则是 出让过程 中最重要 的环节。 目前我 国法律针 对国有土 地使 用权 出让合 同性质并没有明确 的规定 ，司法 实践中对其性质也认定不一。但认 定该合 同的性质对 于解决国有土地使 用权 出让纠纷具有 重要 的意义。本文综合分析 了目前 关于国有土地使用权 出让合 同性质 的各种观 点 ，从理论和 实践 角度对 该合 同的性质提 出了 自己的看法 ， 　 以期 能够对认 定国有土地使用权 出让合 同的性质有所启迪。 　 关键词 ：国有土地使用权； 出让；民事合 同；行政合 同 近年来 ，由于我 国土地资源的有限性 和经济高速发展 的要求不 相适　 应 ，导致 土地市场 因用地而引发的纠纷不断增加 。其 中因土地使用 权出 　 让而产生纠纷占了相 当比例 ，主要表 现为 国有土 地使用 权 出让合 同纠　 纷。而解决该纠纷 的第一步就是确认国有土地使用权 出让合同的性质　。 　 产 生背景　 土地使用制度改革 以前 ，用地者依靠政府单 纯的行政划拨 从国家手　 中取得土地使用权。划拨 国有土地使用权是指县级以上人 民政府依法批　 准 、在土地使用者依法缴纳补偿安置等费用后 ，将该 土地交付其使用或　 无偿交付土地使用者使 用的制度 。毋庸置疑 ，在这种 体制下 ，国家与用　 地者之间形成的完全是一种行政法律关系。 　 从１ ９ ８ ２年起 ，土地使用制度 开始改 革 ， １ ９ ８ ７年 国务 院正式批准在　 深圳 、上海 、广州 、厦门 、 福 州等城市 开展土地使 用制度 的改革试点 。 　 １ ９ ９ ０年施行 的 《 城镇 国有土地使用权 出让和转让暂行条例》 （ 以下 简称　 《 暂行条例》 ） ，规定 了土地使用权 出让应 以拍 卖、招 标、协议的方式进　 行０，且要订立出让合同 。即在 国家完全垄 断供应市 场的条件下 ，土地　 使用权在一定范 围内公平竞争 ，以期 获得有 限的土地使用权 ，并就 出让　 金数 额、出让期 限、土地用途 、转让条件等事项与代表 国家 的土地 行政　 主管部门协商签订合 同。以这种方式取得土地使用权 的克服 了行 政划拨　 的种种弊端 ，更显科学 、合理 。国有土地使用权 出让合同 由此产生。 一 、 认为 国有土地使用权 出让合 同是行政合同，主要理 由如下 ： 　 １ ．《 条例》 第一条 规定 为了改革 城镇 国有 土地使 用制度 ，合 理开　 发、利用 、经营土地 ， 加 强土地管理 ，促进城市 建设 和经济发展 ，制定　 本条例。 　 土地行政管理部 门代表国家出让 国有土地、签订 国有土地使用权 出 　 让合同时，是为 了履行其行政职责 ，贯彻该条例的相关 规定。 出让合 同 　 方固定 为土地行政管理部门 ， 符合行政合同的主体恒定特征 。 　 ２ ．出让合 同的 内容主要是行政 上的权利 和义务。通过规定 土地使　 用者未按合同约定进行开发建设 ，出让方可 以采取纠正 、罚款 、收 回土　 地使用权等行政制裁措施 ；为公共利益 、实施城市规划进行 旧城 区改建　 等需要使用土地 的，出让方可以依法收回土地使用权等 内容体现该合 同　 的行政色彩　 ３ ．《 条 例》 第十七条 ， 规定 土地使用者应当按 照土地使用权 出让合　 同的规定和城市规划的要求 。开发 、利用、经 营土地 。未按合 同规定的　 期 限和条件开发、利用 土地 的，市、县人民政府 土地管理部 门应当予 以　 纠正 ，并根据情节可 以给予警告 、罚 款直 至无偿 收 回土地使 用权 的处　 罚 。土地管理部门在合 同履行 的过程中 ，享有监督权 、处罚 权和单方解　 除权 ，这都是行政优益权 的具体体现 ，具有明显的行政合 同特征 。 一 （ 三 ） 双 重 性 质说 二、 法 律 关 系分 析 根据 《 中华人 民共和 国城镇国有土地使用权 出让和转让暂 行条例》 　 （ 以下简称 《 条例》 ） 等有关法律 法规规定 ，国有土地 使用权 出让 ，是　 指 国家以土地所有者的身份 ，将土地使用权在一定年 限内让与土地使用　 者 ，并 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的行为 。 　 在该法律关系中 ，主体包括 出让方和受让方。依 据 《 条例》 第十一　 条 ，出让方是指市、县各级人 民政府 的土地管理部门。土地管理部 门在　 该合 同中既是合同的签订者 ， 又是合 同履行的监督者。依据 《 条例》第　 三条 ，中华人 民共和国境内外 的公 司、企业 、其他组织和个人 ，除法律　 另有规