20081226_商业体量预测@区域开发、商业.pptxVIP

1 [关键字]： 商业体量，需求预测法，商业饱和度法 [简介]： 通过需求预测和商业饱和度两种方法，预测项目内部商业体量，为项目物业发展提供参考 2 2 商业饱和度法 1 需求预测法 基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测 基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测 商业预测 3 按照大英山以后的日常消费人群数量，预测商业体量为70.1万平方米 考虑到未来海口为外向型经济，外来旅游者较多，估计人均商业面积为1.1平米/人 商业面积 ＝商业消费人口×海口人均商业面积 目前，海口市人均商业面积超过1.3平方米，这是按照总的商业建筑面积除以城市总人口得出来的，但是除去无效商业面积和大量亏损的商业，有效的人均商业面积为0.9平方米 上海人均商业面积为2.3平方米 深圳人均商业面积为1.02平方米 国外发达城市2平方米左右 人均商业面积预估 辐射区域 人口总数 （15-64岁） 辐射比例 辐射人口 美兰区 43 0.6 25.8 龙华区 36 0.5 18.0 琼山区 31 0.4 12.4 秀英区 25 0.3 7.5 总计 63.7万 大英山未来日常消费人群 未来大英山日常消费人群为63.7万人 大英山商业面积总量为： 63.7万人*1.1平米/人 =70.1万平方米 数据来源：2007海口统计年鉴 4 商业预测 2 商业饱和度法 1 需求预测法 基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测 基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测 5 引入商业饱和度对商业规模进行验证，区域商业总面积为72.7万平米 IRS（商圈饱和度） ＝C（潜在客户）×RE（年平均购物额）/RF（同类商业面积） RF（大英山可支撑商业面积）＝C×RE / IRS ＝63.7×1.7万/1.5 = 72.7万平方米 取商业经营保本值：IRS＝1.5万元/平方米 注： IRS10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损； IRS值=15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于保本状态； IRS值20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高； 大英山城市中心区未来消费人群为63. 7万 C(潜在客户人口) RE（2017年平均购物额）＝3.9万元/年·人×0.45＝1.7万元/年·人（19365元） I注：海口市民商业消费额(食品＋衣着+家庭设备+娱乐教育文化服务等)占人均可支配收入的45%左右 RE(年平均购物额) IRS(商圈饱和度) 按人均可支配收入每年增长11%的速度计算，到2017年，人均可支配收入为3.9万元/年·人 单位：元 人均可支配收入增长 38731 数据来源：2007海口统计年鉴 6 大英山商业体量约为 60—70万平米 需求预测法 70.1万平米 商业饱和度法 72.7万平米 按照大英山以后的发展定位，保守估计，商业体量约为60—70万平米 7 The End