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商业广场项目营销思路 目 录 对于港区商业的一点思考 业态规划 项目招商和后期经营 投资者分析 销售策略思考 媒体选择 营销保障体系 附：商业广场销售计划初稿 一、关于港区商业的一点思考： 商业是经济的产物，而县域商业也正是县域经济的产物，县域商业症结也正是当前县域经济之真实反映；县域经济代表农村，一直以来农村是国民经济中的弱项，从最近国家对农村经济的重视，看到了县域发展的一些希望；关视农村经济，关注县域商业，个人认为这里面蕴含了巨大商机。 商业发展第一阶段是由人自发形成的集市贸易、农贸市场、传统商业街，到了第二阶段才产生商业中心、购物广场、社区商业、特色商业街、步行街等；我国现在县城的商业应该处于第一阶段和第二阶段之间，我想暂且称之为过渡阶段。 这个阶段的港区商业发展有这么几个特点： ? ?? ?1、大量农村人口涌入，同时流失部分高收入人口到更高级别的城市； ? ?? ?2、商业经营集中在零售为主的、价值低的、便利性质的产品；而价值量大、批发为主的资产性质的产品容易受到上一级城市的冲击； 3、主要辐射当地城镇人口或者下属乡镇人口，他们的购买能力都比较低；? ?? ?所以，现阶段港区商业应该首先适合零售业的要求，面积控制要合理；其次，档次定位不能太高，要符合城镇和下级乡镇居民的消费能力；再次，业态定位上要避开上级城市的影响； 4、商业总量较少，难以形成规模和积聚效应，这也决定了在县城商业地产的业种定位中，不能太专，太专的话没有那么多商业总量来进行支撑。 5、小有规模的商业大部分为自发形成的。 鉴于以上思考得出结论：在经营销售上应根据实际需求做实际产品,追求实际的利益~! 二、业态规划浅谈： 一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。但是，在业态组合方面必须有主次之分。 一个新区的成熟，除了城市开发建设及市政配套外，人气的积累也有一个过程，最重要的是，人的消费惯性是一个很关键的因素，需要有效引导或用一个时期的时间形成，对于一个不大的县级市，有时候一条街道就是一道天堑，商业很难跨越， 在新区人气不足的情况下，对地段和物理距离要求不是很高的商业往往容易存活一些，如：休闲商业、中高端品牌、大件商品等，因而，我认为休闲、娱乐、餐饮，还有中高端品牌，如中高档服装、鞋帽、箱包等，还有就是大件商品，如电器、电脑之类，可能比较适合本项目。总之，找到项目的优势所在进行合理业态规划，再配合必要的营销推广手段，相信应该没有问题。 建议： 1、二楼可做餐饮,娱乐、通讯、休闲 家居等；利用广场公园炒热娱乐经济，扩大娱乐配套招商比重，激活商业人气。娱、乐商家可以繁荣商业人气，适宜少、中年购物者喜爱，而当下新区人气不旺的情况下，吸引这部分客户最容易。 2、长期定位中高档，短期内以低档旺场，提高商业人气。从区域城市消费者购买力、消费习惯来看，国际知名品牌市场空间不大，而从港区唯一的商业步行街来说，当地居民对其商业档次的期望值也较高，走中低档的“平民化”路线，看似火暴，而利润有限（违背商人的本质），而且，一旦成型，再要提高档次，势必引起消费者反感，稍有不甚，便有崩盘的危机，风险更大。 在这种市场现状下只有采取“双管齐下”，使高档、中档、低档“一个都不少”，合理分区经营，统一管理！合理的结构定位和经营策略相互配合，以实际的商业人气带动项目销售价格稳步上升。 三、项目招商和后期经营 运营管理是商业街运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松 散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平 台上。 需要商业街开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，对微观商业经营主体进行控制，最基本的目标是微观商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得效益。 商业运作思路是一个项目运作成功的前提，商业物业要进行即时销售，达到我们理想的商业氛围和销售目标，我们必须打破传统的商业运营模式，充分利用主力商家对市场的号召力和影响力增加销售的附加值；利用先进的商业运营模式和管理理念，达到旺场的目的，从而真正的实现项目的价值和附加值。 大型商业地产项目的成功开发一般要具备三个方面的能力：资金运作能力，定位决策能力，经营管理对接能力。只有很好的解决了以上三个问题，商业项目才能真正的开发成功，而这其中经营管理对接能力是最容易被开发商忽略的问题。随着商业项目开发数目的逐渐增多，经营管理对接能力方面的问题和矛盾将会越来越突出，只注重项目开发的过程而不注重项目后期经营管理的项目将会面临强大的市场压力。 由于商业地产项目的增值有很大