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浦江颐城二期营销全案思路-新浦江变化思维下的营销解读——关于浦江颐城二期营销全案的思考
新浦江变化思维下的营销解读;报告思路;三大解读;1。市场态势;
降低存贷款金融利率
减免税费、降低房贷首付
个人住房贷款利率优惠下浮30%
最低首付款比例调整为20%
加大保障性住房建设力度
进一步鼓励普通商品住房消费
支持房地产开发企业积极应对市场变化;单位:方;数据来源:佑威;板块去化---年平均去化量在17万方左右,但2011年形势严峻,去化量将会有大幅下滑;;宏观经济过热,房价上涨失衡,现已面临最严厉政策调控
市场已出现量减价调的局面,预计今年成交量将会大幅下降
未来市场供应量将增加,市场竞争加剧
;政策偏紧,竞争加剧,需调整策略紧随市场;2。板块认知;意大利建筑风貌为核心思想和理念,形成产业居住同步发展的格局,
充分重视自然景观、河道水系的结合,创造一个环境宜人、生活方便、配套齐全的现代化住区;;1、地铁8号线——2007年底试运行——郊区城市化
2007年地铁8号线终点站耀华路站位置距离项目6公里,地铁拉动郊区化作用主要体现在2008年后;交通条件的改善将使浦江镇卫星城镇的作用显现,同时消减客户对区域目前的距离抗性。
M8的轨道优势是本板块的最大卖点之一。
2、漕河泾产业园区——2008-10年逐渐成熟——10万高知人才
随着M8和世博会的影响,园区将步入快速发展阶段,预计入园企业将达2000家。高科技产业带来的中高端居住需求的支撑作用也逐渐明显。
3、世博会/世博家园——2010年——完善浦江镇配套
总建面110万平米、预计人口2.5万的世博家园已于06年8月拆迁安置居民。其与世博会作为作为政府大型重点项目,为浦江镇带来了完善的生活配套和公交运行线路
4、区域各大住宅项目建成——08/09年——片区居住品质/氛围提升
片区内万科别墅项目等的中高端大盘的陆续开发,将完善和提升浦江镇的居住品质,“浦江豪宅区”已蓄势待发。;以意大利建筑风貌为核心思想和理念的新兴宜居板块
一城九镇规划重点板块;后世博辐射区域、享三林资源未来
上海外环沿线中距市区最近的板块
;板块变化;
;项目户型面积;产品对比;产品对比;产品对比;产品对比;产品对比;同质竞争严重,价格难以超越区域,适合跑量聚人气;面对变化的市场和渐趋成熟的板块
更新的产品势必需要不同的营销策略;总策略下的三大课题;核心问题;
一期取得的成绩已经成为历史
而如今的浦江镇已今非昔比,且我们又面临着史上最严厉的政策调控
那么,在新的市场环境下,我们的营销手段等都需要随之变化
我们要找准新的定位,需要跟随市场的脚步不断前进,不断升级;项目总体策略;我们认为在以升级和调整方向为策略指导下,需解决以下三大营销课题:;市场重站位;领导者?挑战者?顺势者?补缺者?
;本案与板块代表个案综合分析;;形象再塑造;
;浦江颐城
是项目一期对外推广的主形象
也是整体项目的形象
改变客户对项目的刻板认知效应
在一期基础上
做部分调整;花园洋房
1-2层复式/3-5层退台公寓;推广案名;极致生活在意乡
La vita di Città in Italia;;意大利印象;44;意墅 艺术;46;47;48;49;50;51;52;53;54;55;56;57;58;59;60;61;62;63;;65;66;67;68;69;;71;72;源著Logo方案1;74;源著Logo方案2;76;依旧在浦江
极致生活何在?;3、产品价值落地
主推广语: 新浦江 意墅 极致生活;;B /传播策略实施·线上渠道具象;;人文引领——精神延展;人文引领——精神延展(列例);事件公关——形象塑造(列例);数据行销——深度渗透(列例);口碑相传——圈层推广(列例);风水茶道 ;客户再梳理;区域内客户
浦江镇本镇客户
漕河泾高科技园
;;现场展示到位之前:
一是通过点对点宣传项目,提升知名度。
二是通过对行销人员的奖励,尽量引导客户上门,大量增加客户基数;
选择容易带来上门量或人流量集中的地方定点派单;如此循环几次,项目知名度快速提升;
现场展示到位之后:
行销队伍由10人迅速上升,争取短期内针对园林及样板房开放迅速积累大量客户。;设置点对点式巡展;
在人群密集度高的商场、开发区管委会等巡展,吸纳更多客户来源;
特别针对公寓客群,注意M8沿线的拦截;;客户拦截:伸到别人的碗,拿肉吃.;销售策略;销售考量
价格策略
入市策略
推案策略
推盘节奏
销售执行;销售考量;应对举措一;针对现阶段的营销,我们提出“营销前置”的概念;;针对各类客户群,我们首先要从客户的“需求”出发;;销售考量
价格策略
入市策略
推案策略
推盘节奏
销售执行;;经济技术指标;后世博时代一个崭新的城市中心 ;市场常态价格推导;楼盘名称;联
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