ppt城市房屋拆迁评估实务课件.ppt

三、城市房屋拆迁基准价界定 （一）城市房屋拆迁基准价的定义 城市中的某一均质地域内的某类用途房屋在设定的基准条件下于估价时点的平均水平价格。 例如：此次评估的各类房屋拆迁补偿基准价格仅指被拆迁房屋本身在全新状态和法定最高土地使用权出让年限于2004年9月17日的价格（包含完全房屋所有权和出让土地使用权的价格），不含附属物的 补偿 价格、被拆迁人的搬迁补助费、提前搬迁奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费及被拆迁单位或个体工商户因拆迁造成的停产、停业期间损失补偿费。 （二）住宅拆迁基准价的界定 产权（房屋所有权和土地使用权）、新旧程度、建筑结构、所处楼层、朝向、室内装修标准、外立面标准、屋顶形式、层高、供水排水状况、供电供气状况、栋距标准、院落 、周边环境、建筑密度、估价时点 （三）商业用房拆迁基准价界定 产权、新旧程度、建筑结构、所处楼层、宽深比、临街状况、微观区位、估价时点 例如：本次评估的房屋拆迁补偿基准价格，是评估区域内各级别商业用房房屋具有完全产权并在全新条件下，所处楼层为一层,一面临街，土地使用年限为法定最高出让年期的平均价格。 （四）工业房屋拆迁基准价界定 产权、新旧程度、交通条件、估价时点、建筑结构、基础设施完备度 四、拆迁基准价评估技术路线 （一）拆迁基准价评估总技术路线 对住宅和商业房地产（含写字楼）利用样点价格的等值线划分均质地域，对工业房地产利用城镇土地定级的原理均分均质地域，对均质地域的样点调查资料与数据进行标准化处理，以各均质地域经标准化处理后的样点价格平均值作为其基准价格。 划分均质地域 调查各均质地域的样点价格 对样点价格进行标准化修正 求取各均质地域合格样点价格的平均值作为其基准价格 编制配套的修正系数表 对标准化后的样点进行数据统计检验，以确定合格样点 （二）商业用房拆迁基准价评估技术路线 以租赁资料为主,以买卖资料为辅助进行样点的选择与调查 对样点资料进行整理和标准化修正 以合格样点标准化的价格或租售比划分均质地域 以各均质地域合格样点标准化价格或租售比的 平均值作为该均质地域的基准价格 编制配套的商业用房拆迁基准价修正系数表 （三）住宅拆迁基准价评估技术路线 选取、调查和计算评估范围内的住宅房地产的样点价格 利用合格样点的等值线划分均质地域 计算各均质地域样点房地产价格的平均值，并作为其基准价格 编制各类基准价格的修正系数表 对样点价格进行标准化处理 （四）工业用房拆迁基准价评估技术路线 用基准地价评估成果 划分均质地域 将各均质地域的工业基准地价调整为符合基准条件的楼面基准地价 由楼面基准地价加上基准条件下的房屋重置价得出均质地域的房屋 拆迁补偿基准价格 五、拆迁基准价评估的资料工作 （一）需要搜集的资料 （二）样点的选择 1.样点的选择必须以均质地域为单位为进行 2.样点的建筑结构具有典型性 3.商业用途样点的面积、宽度和深度具有代表性 4.样点的建筑成新具有代表性 5.样点的微观位置具有代表性 6.样点的楼层具有代表性 （三）资料调查与样点调查的要求 1.样本个数不少于总体个数的20% 2.销售、转让及出租的价格资料必须近一年内成交的 3.样点分布要均匀 4.调查的资料要真实、可靠 5.调查要用统一制定的表格进行 6.调查表格要经房地产估价专家审查通过后才能用于调查中 7.将调查或收集的价格资料标注在工作底图上。 （四）样点资料的整理与样本数据检验 1.样点资料的整理 2.样本数据检验 六、拆迁基准价评估结果的表达 （一）拆迁基准价结果表达的基本要求 1.分用途表达 用途的分类要根据当地的具体情况，原则上为： （1）县城： 成套房（商品房、集资房、房改全产权房等 ） 独栋住宅（自建独栋住宅、别墅） 商业用房 工业及其他公共用途房地产 （2）城市 A：居住房地产 具体可以分为：别墅（包括独栋、小独栋、TOWNHOUSE和双拼 ），公寓、普通住宅、简易住宅 B：商服业房地产 具体可以分为：商业房地产，旅馆房地产 ，餐饮房地产 ，娱乐房地产 。 C：工业和仓储房地产 D：公共用途房地产 2.同一种用途分结构表达 （1）县城 A、钢筋混凝土结构； B、砖混结构：砖混一等，砖混二等； C、砖木结构：砖木一等，砖木二等，砖木三等； D、木结构； E、简易结构。 （2）城市 3.同一种结构下最好分成新度或年代、土地使用权性质（出让或划拔）表达 4.要详细界定各类基准价的基准条件 例如：本报告的商业用房拆迁基准价对应的房屋（含土地）基准条件为：处第一层、容积率为1，砖混结构，土地使用权为法定最高出让年限，进深为8米，宽深比为1：2，一面临街、形状规则，房屋所有权为商品房产权，新旧程度为全新状态，装修标准为粗装修，临街状况为直接临街。 （二）拆迁基准价表达的简单实例 七、拆迁基准价的应用体系