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房地产转让 一、房地产转让的概念 《城市房地产管理法》第三十七条　房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 《城市房地产转让管理规定》 （2001年8月25日修改版）——具体形式 第三条　　前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：　　（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；　　（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；　　（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；　　（四）以房地产抵债的；　　（五）法律、法规规定的其他情形。 概念理解： 1、转让主体是房地产权利人 2、转让客体是房屋所有权以及该房屋占用范围内的土地使用权 3、转让意味着权属的完全转移 4、转让是要式行为 二、房地产转让的条件 1、转让双方必须具有合法资格 共有房屋产权纠纷 关先生通过中介购买了一套二手房，该二手房原来属于夫妻共同财产，两人离婚后，也没有进行变更。而业主在出售房屋时，只有男方的书面意见，女方未到现场签字。后来女方以此为由要求关先生退回其财产。 法律有规定，房屋属于夫妻或其他类型的共有财产，出售时也必须是共有人的书面意见，如果共有人中的某个人不同意或者没有书面意见，买卖就无法进行。但是，在司法实践中，一旦房屋办理了过户手续，或者已经交付并使用一定的时间，法院一般不会判令该转让行为无效。除非房屋还未办理过户手续和交付使用，在房屋共有人提出反对意见的情况下，法院可能判定该交易无效。 律师指点： ???? 买方在签订买卖合同之前一定要查看房屋产权证原件，让全体产权人及其配偶在买卖合同上签名，防止合同部分无效。虽然房屋交易所并不要求产权人配偶签名，但配偶签名可以防止陷入不必要的纠纷。 2、转让客体必须符合法定要求 《城市房地产转让管理规定》允许房地产转让的条件——出让 第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 A公司系正式注册成立的房地产开发公司，B公司不是房地产开发公司。1992年初，A公司在没有办理土地使用证的情况下将其尚未合法取得的100亩土地使用权以每亩20万元的价格私下转让给B公司，但未办任何土地转让手续。同年11月，B公司将土地使用权转让金2000万元支付给Ａ公司，A公司出具了发票，并协助B公司在土地主管部门取得了该100亩地的国有土地使用权。之后，B公司再未对该100亩土地进行投资开发建设。 1998年，该土地主管部门以B公司多年未对其使用的土地进行开发，长期空闲为由，依据国家有关土地管理法规的规定，收回了B公司对该100亩土地的使用权。1999年5月，B公司向法院提起诉讼，要求A公司返还土地使用权转让金2000万元。理由是：A公司没有取得该土地使用权的许可，该100亩土地使用权的转让合同无效。A公司认为，导致B公司土地使用权收回的原因是B公司未对合同标的进行必要核实，亦存在主观过错，应承担一定责任。 最高法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定：“转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同一般应认定无效。”但是，B公司在与A公司签订土地使用权转让合同时，未对Ａ公司是否取得该土地使用权及是否办理了有关土地使用权转让手续的情况予以核实致使其在实际开发中受阻，对此，B公司应承担审查不严之责。法院依法酌情判决Ａ公司返还Ｂ公司土地使用权转让金1700万元。 《城市房地产管理法》允许房地产转让的条件——划拨 第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 　 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续