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房产投资模式测算（包租模式分析）-七洲国际装饰城二期投资模式测算框架 （包租模式分析）
投资模式测算框架 （包租模式分析） 七洲国际装饰城二期 THANKS! * 一、投资模式设定 10年统一经营 5年包租 □ 前三年每年8％铺款返还，一次性冲抵总价 □ 第四年总铺款9％返还 □ 第五年总铺款10％返还 第5年－第10年 租金分红 □ 租金80％分红 回购保障机制：五年期原价回购 综合市场中所有商业项目中的回购机制，均是原价回购，而非销售价回购 二、原价格系数和实收价格单价计算 5022 6905 9417 12555 即返24％单价提升 3817 5248 7157 9542 价格实收目标 0.40 四层 0.55 三层 0.75 二层 1 一层 价格权重系数 1、项目总体实收均价6500元/平米 2、考虑三年即返24％，单价提升 3、设定每个楼层全部用来销售 三、总销售收入 假定全部销售，则 开发商总销售收入为 5 3621万元 （12555×21869.5＋9417×20104＋6905×20261+5022×20261）×（1－8％×3） 税后收入（销售税12.33%） 开发商总销售收入为 4 7010万元 53621万×（1－12.33％） 四、未来贴现 未来贴现成本1 0188 万元 （53621万×（1－9％－10％） 代交租赁税（5％）509 万元 （10188万×5％） 五、未来经营收益 经营预期的假定： 1、以使用面积计算，前3年年平均租金在50元/月/平米，整体招商率在85％ 2、以使用面积计算，第4年平均租金在60元/月/平米，整体招商率在90％ 3、以使用面积计算，第5年平均租金在70元/月/平米，整体招商率在95％ 此条件下，经营收入为 12553万 42183.2平米×12个月×（50×3年×85％＋60×1年×90％＋70×1年×95％） 预计经营成本在15％（人力、广告等），则经营收益为 10670万 12553万×（1－15％） 六、5年内总收益测算 总收益＝总销售收入（税后）－未来贴现成本－代交租赁税＋经营收益 ＝ 47010万 － 10188万 － 509万 ＋ 10670万 ＝ 46983万 *
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