z经营性物业抵押贷款项目评估课件.ppt

经营性物业抵押贷款项目评估 主要内容 什么是经营性物业？ 1、 服务案例（1） 1、 服务案例（2） 1、 服务案例（3） 1、 服务案例（4） 1、 服务案例（5） 1、 服务案例（6） 1、 服务案例（7） 2、评估条件和要求：农行[2005]266,[2006]244 2、项目评估条件和要求 3、典型案例 Sample 1: J项目 Sample 1: J项目 Sample 1: J项目 Sample 1: J项目 主要参数说明－收益类参数指标 主要参数说明－费用类参数指标 主要参数说明－资本化率 主要参数说明－资本化率 3.1主要参数说明－剩余收益年期 估价思路 估价思路－思路1 估价思路－思路1 Sample 1: J项目 4、现金流折现法（DCF)的运用 主要参数说明－计算期/归复期 主要参数说明－收益类参数指标 主要参数说明－费用类参数指标 主要参数说明－折现率 主要参数说明－归复期价值 Sample 1: J项目 Sample 1: J项目 Sample 1: J项目 Sample 1: J项目 方案：拟给予经营性物业抵押贷款人民币1.9亿元，贷款采取按月还息、按月还本的方式。贷款期限5年，第1年和第2年，按月还息，年底各归还贷款本金人民币500万元，第3年到第5年，采取每月还息，每半年偿还3,000万元的方式还款。 Sample 2: W项目 Sample 2: W项目 Sample 2: W项目 Sample 2: W项目 Sample 2: W项目 Sample 2: W项目 方案一:1.3亿，10年期，贷款利率6.84%，每月等额还款本息） 方案二:1.0亿，10年期，贷款利率6.84%，每月等额还款本息） 方案一、方案二比较 方案三：组合贷款总贷款1.3亿1亿10年期，贷款利率6.84%，每月等额本息还款 ；3000万1年期，每月付息，到期还本。 方案三：组合贷款总贷款1.3亿，1亿10年期，贷款利率6.84%，每月等额本息还款 ；3000万1年期，每月付息，到期还本。 Sample 2: W项目 Sample 3: M百货 Sample 3: M百货 Sample 3: M百货 Sample 3: M百货 Sample 3: M百货 Sample 3: M百货 Sample 3: M百货 方案：拟给予**商厦经营性物业抵押贷款人民币10亿元，期限10年，利率按人民银行同期基准利率执行，由其名下**百货商厦整栋物业作抵押。还款方式为：按月付息，按季等额归还贷款本金。 一些思考 关于价值评估 一些思考 关于价值评估 一些思考 关于还款现金流 一些思考 关于还款现金流 一些思考 关于还款现金流 一些思考 关于还款现金流 一些思考 关于借款人与物业权利人不统一的情况 一些思考 关于借款人与物业权利人不统一的情况 谢谢大家！ 4、建议可根据还款的持续性、出租物业租金的增加，结合客户实际需要，重新拟订新的贷款额度。 （3）折现率 定义： 折现率是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。 其实质是投资报酬率，反映一笔投资的获利能力。 确定方法： 累加法 折现率（报酬率）＝安全报酬率＋投资风险补偿 市场提取法 投资报酬率排序插入法 举例： 10.0% 折现率 5.59% 投资风险补偿 4.41% 安全报酬率 数值 项目 （4）归复期价值 归复期价值，是假设物业会在计算期末出售，该假设出售价值以计算期结束后第一年之收入净额于余下所有权年期，按归复期折现率折现得到。 归复期资本化率——归复期第一年净收益和归复期价值的比率，其内涵类似于直接收益还原法中的资本化率。 归复期价值  A B C 计算期 归复期 项目价值评估 现金流折现法 ——3.34亿元 项目评估价值 （直接资本化法）—— 2.86亿元 （现金流折现法） —— 3.34亿元 项目评估价值： 3.1亿元  项目经营现金流测算（贷款方案）