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我国开征物业税探讨分析 　　【摘要】近年来，为了有效抑制全国大部分地区房地产过热、房价过高的状况，为了维护社会公平与和谐，包括税收政策在内的各项政策成了人们关心的重要问题.物业税的开征应运而生.在针对物业税的配套设施和各个要素来讨论.具体认真的分析研究其开征带来的各种有利的和不利的问题以期，建立一个良好的投资、纳税、消费的环境。共同努力使得物业税的开征.能真正的解决社会的部分不良问题.构建和谐社会。　【关键词】物业税　房地产　分析　建议 　　十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”随后，物业税问题一直倍受全社会的关注。 　　物业税对于很多人来讲，甚至对于税法学者来讲都是一个新名词，查世界各国税法，只有我国香港地区使用“物业税”，其实质就是房地产税。因此，我国开征物业税实际上就是把与房地产有关的现行各种税费加以改革，征收一种统一的税，即物业税。 　　一、开征物业税的背景 　　房地产业持续高速增长，房价暴涨飙升，理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。虽然中央出台了一些政策，但是这些政策对房地产市场的刺激作用有限。改革和完善现行房地产税制，应本着总体税负减少的原则，通过征收物业税，将税收从开发环节向持有环节转移，从而降低购置环节税收负担，促进我国房地产行业的持续、稳定、健康发展。 　　二、开征物业税的利弊剖析 　　开征物业税，这本来是一个无需讨论的问题。资源特许利用、交易、所得、资产持有，这是政府获取税赋收入的四个基本环节。有资产就要征税，在所有国家都一样。这个税是增加政府提供公共产品的能力，调整社会公平尺度，促进资源合理利用以及调整公共利益与私人利益和商业利益之间关系的重要税种。 　　(一)物业税除了有扩大税基、增加财政收入的作用之外，还可以起到以下积极作用 　　(1)可以纠正房地产市场结构性矛盾。当前，很多城市的住房市场存在结构???矛盾：高端供应饱和，低端供应不足。物业税的设计应能够引导开发商增加低端市场的供应，从而减轻开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少纳税环节，缩短开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，也相应降低了房价。对于贷款买房的消费者来说，也可以减少贷款的利息支出。 　　(2)可以抑制土地囤积和商品房投机炒作。由于对土地和房产的保有行为征收物业税，开发商囤积土地的成本和风险增加，房产炒家以低买贵卖为盈利模式的投机炒作的成本和风险增加。在目前不规范的市场环境中，一种是在房地产开发环节存在“炒地”现象，还有一种是被戏称为“中国人的第五大发明”的“炒楼”现象。其行为导致城市房价攀升，增加了实际需求者的购房成本。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者的囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。 　　(3)可以平均财富，平均税赋，增进社会公平。物业税的开征，特别是如果采用某种累进税率，则具有“劫富济贫”的社会作用，对于增加政府的转移支付能力，增进社会公平，维护社会稳定，都是有益的。作为调节贫富差距的手段，物业税通过制定不同税率，对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫穷家庭居住劣房者实行免税政策，可以有效维护社会稳定。 　　(4)有利于规范房地产税收制度。房地产业税种繁杂、税基不合理、重复税收、一些税种计税依据不合理等问题一直是公认的事实，在某种程度上制约了我国房地产业的发展。此外，土地出让金在房产税中也起到基数扩大的作用。物业税将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收，就可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除，从而避免重复征税，规范土地或房屋的转移与交易。此外，部分税种的合并与取消也有利于房地产税收制度的规范。 　　(二)任何事物多是一分为二的，我们在设想开征物业税积极作用的同时，也应考虑到它可能带来的不利影响 　　(1)可能导致房地产商的过度开发。征收物业税使得土地的取得成本降低、而相关税费的合并或取消，占开发成本将近20％的税费转嫁给了消费者，开发商的筹资额和筹资成本大大下降，项目的总开发成本下降，房地产开发的进入门槛也随之降低。同时，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商不可能会闲看花起花落，极有可能一头扎进土地市场，在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动。而过度的圈地可能导致开发商的过度开发，房地产市场的虚假繁荣，最终造成空置率的提高。 　　(2)房价下调空间可能被过分夸大。就目前情况来看，我国住房需求十分旺盛，发展商让利空间不会太大，而变相通过增加小区附加值以及利用各种形式的促