营销策划流程总结.pptxVIP

营销策划流程总结;第一阶段 可行性研究;第二阶段 项目市场研究;二、中观环境分析 1、城市概况 城市性质（区域位置、规模、面积） 市域行政划分 面积及人口情况 历史文化及风俗习惯 交通运输情况 城市景观特色 自然环境、资源 教育 2、城市经济发展状况 国民生产总值及人均国民生产总值走势 财政收入 固定资产投资 人均可支配收入 社会消费品零售 产业结构 片区GDP与项目所在区域比较、社会消费品零售总额、历年城镇居民可支配收入、历年居民储蓄额 、历年城镇居民人均消费支出。;4、城市房地产市场（土地市场） （1）市场概述城市近年房地产投资 （2）城市土地出让和未来供应计划 10年土地供应总量（其中住宅和商业各占多少）供应土地一览 11年计划土地供应量，（其中住宅和商业各占多少）供应土地一览 （3）城市商品房供销状况 历年商品房成交总量、面积、成交均价比较（现阶段成交状况） （4）城市商品房供应量 现阶段市场商品房存量 （5）住宅板块划分 （每个板块概述，有哪些项目，主力客户是什么，产品特征等） （6）个案分析 （7）结论：房地产市场未来发展趋势;三、区域市场研究 1、区域现状，属于哪个区域，区域内住宅分布情况 2、区域规划发展研究 3、区域在售项目（基本经济指标分析、营销分析） 4、在售项目分析 在售项目分析 品牌对比 规模对比 产品类型对比 户型面积对比 销售表现对比 5、竞争对手及成功案例分析 6、区域市场客户研究 7、区域市场总结 ;未来的市场状况 1、2-3年片区内供应量预测 2、价格走势预测 3、需求趋势预测 4、客户消费趋势预测 可能的客户 1、客户可能的区域 2、客户层面 3、购买力状况 可能的产品 1、产品类型 2、产品设计创新点 3、可能的价格（总价、单价）;四、项目价值研究 1、项目概况 2、项目四至分析 3、项目技术指标 4、环境及配套 环境情况：自然环境、人文环境分析； 交通条件：交通条件现状、交通远景规划； 周边市政、公建配套 5、区域规划及影响 6、项目SWOT分析 ;第三阶段 项目核心问题解决及价值梳理;有形的价值 使用价值的范畴 是可以物化的 可???进行竞争性比价的 无形的价值 属于精神层面 难以复制的 是可以自我定价的 地段价值 （社会）配套价值 生活配套、医疗环境、教育环境等 交通价值 交通便利性与可达性 产业价值 商务、或某些产业的支持，例如： CBD 自然景观资源 **公园、****河 社会认知价值 产品价值 项目基本经济指针价值 容积率、绿化率 规划设计价值 项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利用;第四阶段 项目发展战略;第五阶段 项目定位;（二） 产品定位;产品定位入手点 1、产品的差异定位。 2、按使用者定位。 3、按照使用形态和使用时机定位。 4、按照产品种类定位。 5、按照竞争者定位。 7、按照商品特性带给顾客的利益定位。 8、按照价格与品质定位。 9、按照提供的服务定位。;规划设计建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议 ;（三） 市场定位;（四） 档次定位;（五） 客户定位;Pulte Homes：首次置业、常年工作流动人士、单人工作丁克家 庭、双人工作丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家 庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大龄 单身贵族、活跃长者;明确客户定位的四大关系： 满足需求、放大需求、引导需求、创造需求 ，这四者有其相对的先后顺序 找到需求——从周边楼盘与自身项目定位中，照准客户后，排摸客户心理。 放大需求——从客户购买因素中，通过产品、包装、说辞各方面扩大需求。 引导需求——从各种需求中，弱化某些因素，强调并延伸需求。 创造需求——在产品延伸中、生活品质中，创造生活理想。;（六） 价格定位;（七） 形象定位;;（八） 项目命名;第六阶段 整体规划及分期构思;第八阶段 营销策略