烟台2010-2011年房地产市场调研报告.docVIP

烟台 2010-2011年 房地产市场调研报告 目录 整体城市规划 2 （一）地理位置行政区划 2 （二）烟台市城市规划 3 （三）烟台市规划发展目标 4 二、房地产政策情况 5 （一）国家宏观调控政策执行落实情况 5 （二）当地出台的地方政策 6 三、2010年以来房地产市场运行情况分析 7 （一）2010年以来房地产市场投资分析 7 （二）房地产市场供需情况分析 8 （三）房屋销售价格运行分析（2009年以来的变化情况） 9 （四）土地市场供需分析 10 四、当地房地产企业资金来源情况 11  整体城市规划 （一）地理位置行政区划 烟台市地处山东半岛中部，东连威海市，西接潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。 烟台市辖4区、1县、7个县级市和国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区，82个镇、6个乡、65个街道办事处，589个居民委员会、6748个自然村，全市总面积13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。 烟台地区行政区划表 序号 区划名称 级别 1 芝罘区 市辖区 2 福山区 市辖区 3 牟平区 市辖区 4 莱山区 市辖区 5 经济技术开发区 市辖区 6 高新技术产业开发区 市辖区 7 龙口市 县级市 8 莱阳市 县级市 9 莱州市 县级市 10 蓬莱市 县级市 11 招远市 县级市 12 栖霞市 县级市 13 海阳市 县级市 14 长岛县 县 （二）烟台市城市规划 1、城市规划总体布局及发展战略 《烟台市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确指出，烟台市将按照要素集聚、土地集约、区域协调的发展原则，坚持新区开发和老城改造相结合，加快牟平区、高新区发展，建设东部新城；打造八角增长极，带动中心城市向西扩展；加快山南城区建设，带动栖霞北部区域发展；适时调整行政区划，拓展城市发展空间；高标准抓好“一山两河”（大南山、夹河、辛安河）、“一线三岛”（海岸线、芝罘岛、崆峒岛、养马岛）和套子湾、芝罘湾、四十里湾的开发建设，加快市区融合步伐，提升完善城市整体功能和形象。 2、城市重点建设片区 （1）“十二五”期间，芝罘区旧城改造开工面积力争突破600万平方米，基本完成胜利、白石、华润中心、慎礼、芝罘湾一期等区片改造任务；重点加快推进万达城市广场、大商麦凯乐、红星美凯龙、新玛特城市广场等城市综合体项目建设，实现群众居住条件改善与产业承接载体打造的“双赢”，推动由“住宅之城”向“产业之城”的转变。到2015年，建成龙海家园、东西南北里套口、张郑刘等8个集中迁建安置项目，打造5个建设规模超百万平方米的集中居住区，旧居改造开工面积力争突破1000万平方米，全面完成城郊居民区改造任务，建成区面积由现在的98平方公里拓展到146平方公里。 （2）莱山区将按照迎春大街、观海路、轸大路、港城东大街和逛荡河产业观光带、凤凰山山体绿化带、滨海黄金海岸带“四轴三带”布局，城市空间向南延伸，同时加快中心城区建设，大力发展城市综合体和产业地产；稳步推进各区片建设，力争3年内完成中心城区的35个城中村改造任务，加快完成全区城市化改造任务。 （3）牟平区将在北部滨海地带，集中推进龙湖城市综合体、烟台国际商务城等项目建设，倾力打造“中国北方国家海岸”；加快实施养马岛整体开发，以天马湾商务度假中心、马文化与水上娱乐中心、天马商业行政与居住中心、后海礁石景观中心、中央山体生态休闲养生基地、西港邮轮与游艇基地为载体，以景区高端化为方向，倾力打造“中国北方商务休闲第一岛”；依托金山港湾区资源，实施滨海沙滩浴场、海岸湿地公园、山体公园、海洋科学馆、海事博物馆、滨水生态艇港、游艇度假俱乐部、林间度假别墅等项目建设，倾力打造集休闲旅游、商务度假、科普旅游功能于一体的国际性港湾休闲度假区。 （三）烟台市规划发展目标 1、人口规模 2010年末，烟台市区人口178.9万人，到2015 年，中心城市人口将达到200 万人以上。 2、用地规模 2011年，烟台市区土地供应总量为3051.59公顷，其中商服用地503.93公顷；工矿仓储用地913.39公顷；住宅用地1229.25公顷（包括廉租房用地11.19公顷，经济适用房用地80.02公顷，商品房用地1138.04公顷）；公共管理与公共服务用地278.3公顷；交通运输用地108.02公顷；特殊用地18.70公顷。 在供应布局方面，芝罘区建设用地供应量为532.88公顷，占供应总量的17.46%；福山区建设用地供应量为834.11公顷，占供应总量的27.33%；莱山区建设用地供应量为483.82公顷，占供应总量的15.85%；牟平区建设用地供应量为211.06公顷，占供应总量的6.92%；经济