南阳市和谐新城项目营销报告：新农村项目独山和谐新城项目营销报告.docVIP

独山和谐新城 项目营销报告 二零一二年三月 第一部分 项目概况及客户定位 一、项目概况 1、区位及地块现状 项目位于南阳市独山南约半公里，距离312国道与独山大道交叉口2公里，是目前南阳市新农村项目典范，本项目是纯住宅大盘。在地块周边遍布农庄、企业，还有部分是农田。 2、项目概况 项目用地面积 40 亩，建筑面积 7.8万平米，包含有 平米、 平米、 平米、 平米和 平米五种户型，共计 套多层住宅和 套高层住宅； 二、项目分析SWOT 1、项目优势： 稀缺产品：目前南阳新批地块和城中村改造都是规划高层为主，南阳已进入高层时代，而独山和谐新城是以多层为主、小高层为辅的一个纯住宅大盘。所以，在今后一段时间内和谐新城将成为稀缺产品 地理区位：项目位于独山脚下，深厚的道教文化和良好的生态环境造就了独山这一南阳人养生圣地，成为现代都市人度假、养生的首选之地，独山下的住宅成为炙手可热的物业，受到居家和投资客户的热力追捧； 低密宜居：根据规划设计，本项目为低密度的低层住宅，丰富的景观和优美的生态环境营造出宜居住宅； 区域环境：项目周边是成熟的独山森林公园、南阳农运会场馆、白河游览区，其发展潜在动力很大。得天独厚自然环境吸引相当的潜在目标购买者，本项目的环境和位置容易获得他们的青睐； 硬件配套：2012农运会是南阳一大盛事，主场馆与之毗邻，硬件配套南阳首屈一指。农运会结束，市委、市政府入驻，周边环境和硬件配套设施的优化可想而知。独山森林公园的空气湿度，保持室内清爽舒适，又能提高室内负氧离子含量，为业主提供一个健康舒适的环境； 地块状态：项目位于高速入口，出行便捷。靠近北环， 交通便利；项目地块方正且处于施工状态，便于操盘； 2、项目劣势： 市政配套：在项目周边主要是农家和农田，前期生活所必须的配套设施和市政设施缺乏，将会为将来的业主带来一定的不便；同时，由于周边处于原生态的自然状态，居家安全方面有一定的隐患，物业管理、物业配套投入方面必须慎重考虑。 地块规模：项目只有约40亩土地，规模较小，面对农运场馆附近楼盘市场竞争，该项目处于不利的竞争环境； 3、项目机会： 产品稀缺：农村进驻城市是大势所趋，这个消费群体对楼盘品质追求不很高，同时比较喜欢多层。根据本项目房源的面积和房价，就能实现这个愿望，如此低的门槛准入很容易获得大量中端客户的青睐。 城区的购房者中，大多是在城区有一套满足居家需求住宅的人士。他们对周末郊游、度假的热衷，对居住地生态环境的看重，使得独山森林公园旁的和谐新城成为“第二居所”的最佳选择。即使周末节假日或者闲暇来到“二居”，与景观资源接触，享受清新的空气和明媚的阳光，远离噪声和水污染，拥抱大自然。 升值机会：独山森林公园是南阳市区的后花园，拥有最好的生态环境和旅游文化资源。独山的土地放量也会越来越少。随着市政设施进一步改善，和谐新城又具备相当的增值空间。 4、项目威胁： 市场竞争：在农运会主场馆聚集了众多的市场竞争对手，如森林半岛、独山大观等在规模、区位上较有优越，而本项目据农田中央，在区位与品质上都难与竞争对手抗衡； 推广渠道：产品推广渠道售政策影响，有部分局限，宣传难以达到预期。 三、目标客户群定位 根据我们对项目的深入分析，结合本案的实际现状及规划的产品形态，我们提出本项目的目标客户群如下： （一）、目标客户群区域 1、南阳本地的中高端的养生、度假客户； 2、项目周边村庄客户； 3、高新区工业园及其他企业客户； 4、周边乡镇在职员工客户（入：教师、医生）； 5、周边县城农村进驻城市中端购房客户； 6、其他零星客户 （二）、目标客户群特征（中青年群体为主） 目标客户群分析： 1、有一定经济实力关注生态环境的中端消费者。 2、从居所中享受传统文化给予的自由、宁静、温馨，但又不远离繁华；向往恬静的生活，与宁静相比，恬静更体现一种生活气息，体现生活的温馨与舒适； 3、喜爱独山的自然生态环境，希望与山水相伴，在居住上他们更看重项目所处区位的自然价值；有深厚的中国文化情结，对中国文化尤其是独山道教文化有较强的心理倾向； 第二部分 项目价格及销售周期预判 一、市场价格及项目价格策略 （一）价格策略运用 一个项目价格策略的运用，对整个开发过程将起到至关重要的作用。价格策略一旦出现偏差，不但会影响到物业形象与推广速度，还会导致发展商的资金回笼受阻，影响到开发商的滚动开发。因此，在使用价格杠杆的时候，需进行各方面的数据论证，制定出科学的价格组合策略，在被市场所接受的同时，让发展商的利润最大化。 房地产市场的竞争已越来越激烈，市场的不确定因素也更加复杂；在此，我们只提供定价策略和方法，具体定价应根据项目入市时视具体情况而定。具体策略如下： 所谓价格策略，就是房地产开发商为了实现一定的利润而协调处理价格关系的活动