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关于房地产开发建设中物业管理作用问题研究 　　【摘　要】 文章主要阐述了物业管理在前期介入房地产开发建设中所起的重要作用和物业管理在房地产开发过程中所起的重要作用。 　　【关键词】 物业管理 房地产 开发建设 作用问题 　　温家宝总理签署国务院第379号令，我国第一部全国性的物业管理行政法规《物业管理条例》颁布施行开始生效。随后，国家建设部又出台了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》等与之相配套的行业规章，标志着我国的物业管理进入了规范化管理的新阶段。本文重点研究物业管理在房地产开发中的作用问题。 　　1. 物业管理在前期介入房地产开发建设中的重要作用 　　在现代的房地产开发和建设中就需要有适当的超前意识，设计人员就要充分地听取各方面专家的意见，在我们的房地产开发和建设中不断地推出更好的、更合理的、更先进的设计方案，以满足人们在物质上的、生活上的新的、更高的追求。所以，物业管理的介入很有必要。 　　1.1物业管理介入房地产开发建设的目的。一是为开发商提供创造品牌过程的一个支持体系和售后服务体系；二是通过前期介入，从物业管理和业主使用的角度提出专业方面的建议，深化物业项目与各系统的沟通和协调，为将来竣工、验收接管打好基础；三是为开发商的产品提供营销推广的服务，树立消费者买楼的信心和良好的口碑，推动房地产项目向前发展。 　　1.2物业管理介入房地产开发建设的具体任务。一是根据目标客户的特点，设计针对性物业管理思路；二是对设计及相关工种体系与实际运用经验提出建议，针对各专业的物业管理及业主需求，提前从实际运用的角度做好相应的接口和统一；三是配合售楼和营销体系，将物业管理服务作为商品进行销售，其服务的品牌和品质作为客户优选内容之一；四是对售楼处、样板房进行现场管理，提前对外展现物业管理的良好风范；五是对开发商、建筑商、监理商、销售商、广告商以及目标客户进行物业管理宣传和咨询，加强对物业管理的认识，提高为客户服务的意识。六是提前准备相关的物业管理与服务体系文件，同时筹建物业管理公司；七是研究客户??物质和心理需求，向开发商传递建设性和可行性信息。 　　1.3物业管理介入房地产开发建设的工作方法。在物业管理进入房地产开发建设之前，物业管理企业需要与房地产开发商签订《前期物业管理协议》或者《物业管理顾问协议》，同时还要成立前期物业管理部，以物业管理工作小组、物业管理专家小组及双方联络小组的形式开展日常管理工作。物业专家管理小组负责项目各专业技术对口工作。双方联络小组负责双方的工作跟进与协调，在人员选拔上，要选择物业管理事业心强的，具备有工程师职称以上的以及多年高档小区物业管理经验的中层管理人员或专业技术人员为“中坚力量”，时而选择有物业管理经验的一线各类服务人员的加入。①常驻1-3名的“中坚力量”人员，各小组、各专业，各一线人员作为支持的后盾，适时适度地进入现场开展工作；②根据工程立项，规划设计、施工建设、楼盘销售、竣工验收等各阶段要求，初拟前期物业管理阶段性工作的书面计划和方案，明确工作内容、进度安排及相关人员；③参与楼盘项目的规划、定位、小区建筑总体及分项设计和园林景观设计方案等策划与研讨，结合物业管理向服务客户提供建设性的建议；④参与相关方的技术讨论、图纸会??，对业主关心的问题和物业管理及使用的问题提出建设性及优化性的建议，完善设计细节，以确保今后的物业管理及使用能顺利进行；⑤参与施工工程建设的跟进和沟通，为服务客户提供监理建议，做好隐蔽工程记录归档，以确保房屋建造的质量及物业管理功能的实现，为将来竣工验收提供依据；⑥参与策划、推广、宣传、咨询和营销活动，做好市场调研，为服务客户提供消费者心理分析意见，当好售楼处及样板房策划、建议和管理的参谋，树立物业管理在消费者心中的新形象；⑦参与物业工程竣工、验收和移交活动，做好验收、交接和归档计划，对物业的施工质量及使用功能进行检查和记录，为即将进行物业验收、接管做好准备；⑧通过上述参与，以各种工作会议记录、书面辅导材料、相片、资料，向服务客户提供物业管理及业主需求建议，并建立健全物业管理初始资料档案；⑨通过常住地的市场调查，现场咨询，并经常性地向服务客户提供或传递信息；⑩通过与服务客户的交流及对市场的了解，随时传递各专业、各方面的建议。 　　2. 物业管理在房地产开发建设过程中的重要作用 　　物业管理包罗万象，而物业管理介入房地产开发建设是物业管理的一种尝试。只要我们在工作中利用物业管理以及相关的知识，结合项目开发建设的进度，深入现场，运用各种科学方法，才能找出项目开发建设中需要解决的问题。 　　2.1项目的市场及目标客户的定位。①将这几年的全国部分地区的楼盘进行分析，以及常住地的物业市场调查，向服务客户提出市场性和合理性的建议；②通过物业管理公司的物业管理经验，向服务