土地增值税股权转让课件.ppt

土地增值税股权转让 营口同继税务师事务所有限责任公司 辽宁中京华会计师事务所有限公司 辽宁中京华资产评估有限公司 电话 2990815 (小号615324 ） 传 真：0417-2990810网 址：　　　　　　　　　　地址：营口市站前区金牛山大街西11号法律服务综合楼四楼东侧 第一节　概　述 　 一、概念：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。　　 　 二、特点：　　（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象　　（2）征税面比较广　　（3）采用扣除法和评估法计算增值额　　（4）实行超率累进税率　　（5）实行按次征收 第二节　征税范围、纳税人和税率 一、征税范围　　（一）征税范围的一般规定　　1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。　　2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。　　3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。　　不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：　　（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。　　（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 第三节　转让房地产增值额的确定 　土地增值税的征税对象即增值额＝应税收入—扣除项目。　　　　一、收入额的确定　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入、②实物收入、③其他收入。　　1.实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入；　　2.无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入；　　3.外国货币：按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。　　 第四节　应纳税额的计算 一、土地增值税的计算 土地增值税的计算步骤如下： 　　　　（1）计算转让房地产取得的收入；　　 （2）计算扣除项目金额； 　　（3）计算增值额；　　（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；　　（5）计算应纳税额。　　 第五节　减免税优惠 一、一般减免税规定　　（一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。　　附：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。　　（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。　　指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。　　（三）从2008年11月1日起，居民个人转让住房免征土地增值税。　　（四）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 第六节　申报和缴纳 一、申报纳税程序　　纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。　　纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。　　　　【例题】　　纳税人转让因国家建设需要依法征用的房地产而得到经济补偿，应到房地产所在地主管税务机关备案的期限是签订房地产转让合同之日起（　）日内。　　A.5 　　B.7 　　C.10 　　D.15 　『正确答案』B『答案解析』纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案：（1）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的；（2）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的；（3）转让原自用住房的。 股权转让相关规定 一、股权转让企业所得税：法人单位股权 二、股权转让个人所得税： （自然人）股权 一、转让法人单位股权 （一）基本规定 转让股权取得的收入为转让财产收入。  （二）相关政策要点: 1、关于股权转让所得确认和计算问题 　 企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确