安徽万振集团紫蓬山项目定位补充报告课件.ppt

安徽万振集团紫蓬山项目定位补充报告 补充定位的基本出发点 规划设计任务书（初步） 建筑风格研究的思路 国内远郊度假型第二居所以欧式风格为主，中式风格较少（主要是第一居所） 本项目地块现状做欧式风格更适合化解地块陌生，人气不足的劣势 从合肥市场现状看，欧式风格为市场主流，中式风格较少 从潜在消费者看，合肥喜欢中式风格的海归及外籍工作人士较少，而合肥本地人更喜欢欧式风格 从利于万振集团资金快速回笼及易于操作角度，欧式风格更适合本项目 综合以上几点考虑，我们建议做欧式风格更利于实现项目的预期目标 中式别墅典型案例-----北京观唐 消费者及业内人士对中式别墅的看法 北京典型中式楼盘 苏州典型中式楼盘 成都典型中式楼盘 全国其它各地的部分中式楼盘 上海－九间堂——反映中国人文精神和居住文化的精彩 清晰的产品定位：“现代的、中式的”； 面向全球视野的，真正可以代表中国文化、代表全球视野的，应该是根植于中国文化或者是上海的本土特色 （民族的才是世界的） 体现的是“天人合一”的境界，是在宅院里面人和建筑、和自己环境融为一体的境界 通过空间而展开的情景交融的一种体现 苏州－拙政东园 ——融合江南园林精华与现代高品质生活 拙政东园位于古城区百家巷6号，紧邻拙政园。 周边环境静谧优美，历史、文化氛围浓厚，多处古代控保建筑基本保持原貌，苏州风格浓郁。 上海－绿洲江南园 ——传统中式与现代元素的结合 北京－慧谷根园  ——北京胡同和江南园林的结合 设计理念：将北京的胡同和江南的园林这两种典型的传统建筑文脉有机结合 在整体布局上，沿袭了老北京经纬分明、井然有序的规划形式 整个社区由200多户独院Townhouse、两条小街、7条胡同、8座风景桥共同组成 规划设计任务书（初步） 国内典型第二居所配套设施的核心元素 ——主题旅游景点，商业街，多功能会所 根据案例经验，建议本项目采用以下配套组合体现“水岸休闲生活”的度假主题 社区休闲度假配套设施分布示意图 一个体现国际生活的休闲生活馆（会所） 一条欧式度假风格的商业风情街 一个展示水岸度假生活的沙滩游乐场 一条贯穿整个区域的水岸生活线 一个公园式的中心小广场 展现休闲度假主题的五大核心设施 规划设计任务书（初步） 物业配比研究的思路 总容积率取值范围将从以下方面分析 从国内二居的典型案例发现，欧美风格容积率较高而中式风格容积率较低 地处陌生区，做高容积率更适合营造休闲度假的氛围，聚集人气 从利于资金快速回笼、规避市场风险及易于操作角度，做高容积率更适合本项目 从国内度假二居与城区物业价格的比例关系可看本项目所在区启动区的均价为3000元/M2 本项目总容积率确定总纲：在0.5～0.8中取偏高值 根据资源分布和配套设施分期修建的情况，将项目划分为四个地块 对各地块的资源价值进行评价，判断与之相匹配的可能产品类型 1号地块物业配比及容积率----以部分小独栋创新产品启动市场 2、3号地块物业配比及容积率----以拔高容积率的叠拼、联排类产品获取利润 4号地块物业配比及容积率------以大户型独栋别墅实现本项目高价值的最终实现 按照各地块的产品组合及容积率，测算出总容积率为0.65，实现均价3500元/M2 各地块的划分及产品配比图 户型定位 ——典型度假二居物业面积选取的借鉴 案例结论： 180—250平方米是联排别墅的主力面积区间； 独立别墅的面积弹性较大，一般在300平米以上； 叠加别墅的面积一般在170—200平方米； 双拼别墅的面积一般在300平米左右； 花园洋房的面积控制相对适中，一般在100～150左右 竞争分析—总价控制将是远郊度假项目先期成功启动的关键 各地块户型面积定位----以200-250平米为主，其中50万的小独栋仅为启动期的创新产品 规划建议小结 规划设计任务书（初步） Resort开发模式和地块的规模资源等综合因素的的不同导向性，决定了本项目的开发次序与节奏 Resort开发模式和地块的规模资源等综合因素的的不同导向性，决定了本项目的开发次序与节奏 本案目标和约束条件决定了我们的开发模式应以速度导向型为主导 根据项目启动到销售完成的动态分析得出项目开发的阶段进程的量化趋势 本项目开发时机选择——在2007年市政配套显现雏形时抢先进入市场，占领阵地 1 2 3 4 N 这里是邻里交流的中心 这里是展示自己的舞台 。。。。。。 1 2 3 4 N 一个体现国际休闲生活方式的生活馆 一条充满异国度假风情的商业步行街 一个展示度假风情的沙滩游泳池 一个度假小镇的中心广场 一条贯穿社区的水岸生活线 水岸休闲生活 建筑风格 配套设施 物业配比 开发时机 确定总容积率