房屋买卖合同课件.ppt

房屋买卖合同 一、房屋买卖的概念 出卖人与买受人约定，由出卖人转让其房屋的所有权给买受人，由买受人支付房屋价款的合同行为。 包括：现售和预售。 房屋买卖合同的特征:双务合同；有偿合同；要是合同；诺成合同。 （交付的意义在于孽息的归属、转移时间和保修时间的计算。） 二、房屋买卖的条件和限制 1、房屋买卖主体的范围和条件： A、自然人；（民事权利能力和完全的民事行为能力） B、企业、事业单位或法人团体；（必须具有法人资格，否则买卖无效） C、外国自然人、法人和其他组织；（外销房）一般而言，实行国民待遇（WTO的要求）；但是也要符合《规范房地产市场外资准入和管理的意见》等的规定。 D、人民法院。根据《民事诉讼法》，查封、扣押的财产，如果被执行人在法定期限不履行义务，人民法院可按照相关规定交相关单位予以拍卖或则变卖。 《规范房地产市场外资准入和管理的意见》 （十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。 （十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记 （十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。 《城市私有房屋管理条例》 第十三条 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。 《商品房销售管理办法》 第七条　商品房现售,应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 第十条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 2、房屋买卖标的物的分类及限制： A、不仅包括房屋，还包括房屋占用范围内的土地使用权； B、不同角度，不同标准可以分很多类。 新建房和旧房， 商品房和非商品房， 公房和私房， 现房和期房等。 （准现房：大致进度已经完成；未竣工、未交付；能看见实际存在的房屋等。） 3、意思表示要件： 意思自治、自愿、公平、公正和诚实信用等原则。 4、程序要件： 签订书面合同，权属登记手续，领取房地产产权证书。 三、房屋买卖合同的订立程序 要约—承诺—合同的登记 《城市房地产转让管理规定》 第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理： （一）房地产转让当事人签订书面转让合同； （二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； （三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； （四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； （五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； （六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 四、房屋买卖合同的主要条款 1、双方当事人的姓名或者名称、住所； 2、商品房坐落位置、户型、各间的面积尺寸、四至界限、共有部门说明等； 3、列明房屋的质量情况； 例如：私房：新旧程度、墙面、管道及有关设施；楼体的沉降程度、平直度、墙面质量和水电气暖、密封、消防、电梯等设施的约定；公摊部分的说明；补充条款：周边设施、异味条款、噪音条款、停车位条款、电磁辐射条款；关于社区设施的约定；土地使用权的取得方式等。 4、房屋面积的确认和面积差异处理； 建筑面积、套内面积以及用户实际使用面积等。 套内面积：共同隔墙、外墙按水平投影面积的1/2算；敞开阳台按1/2投影面积算等。 《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》 三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，