补充知识：物业管理+社区建设部分资料.20110915.ppt课件.ppt

① 管理体制： 独立的企业法人 ① 物业管理的对象——是物业，服务对象是物业产权人和物业使用人 ① 业主 都属于物业管理机构，二者实行专业化管理与业主自治相结合的管理体制,它们共同管理一定范围内的物业.不同的是,前者受业主委员会的委托来管理业主的物业,而后者代表业主的利益来管理物业. ① 委托型管理——房地产开发商将已建成的房屋通过招标方式委托给专门的物业公司进行日常管理，完善售后服务。 广州首次举行物业管理招标会 日前，广州市举行了由市国土房管局主持的广州首次物业管理招标会。这表明，开发商今后将以招标方式为自己开发的物业请“管家”，而不能让自己属下的物业公司“包办”。最后，广州新一方物业管理公司中标“丽水庭园”的物业管理，以招投标方式选聘物业公司是《广东省物业管理条例》的要求。目前北京、深圳、上海、青岛等均已实行了物业管理招标。以前开发商总是“肥水不流外人田”，自组物业公司。这使得不少物业公司规模小、服务差，与业主纠纷不断，也使广州物业公司数量庞大。专家预计，如果物业管理招投标普遍实行，广州目前的500多家物业公司将会“死”掉一大批。广州市国土房管局副局长邓以铭表示，广州鼓励开发商将物业管理项目拿出来招投标，在条件成熟的情况下，安居解困小区的物业管理也要招投标，对于建设单位或物业公司与业主委员会发生物业管理权属纠纷、经协商不能解决的物业，政府行政主管部门也将组织公开招投标。摘自（羊城晚报） 2000-4-24 ③ 责权统一，管理有序——改革城市基层社会管理体制，建立健全社区组织，明确社区组织的职责和权利，改进社区的管理与服务，寓管理于服务之中，增强了社区的凝聚力。 1、青岛模式(五位一体的模式) 1、青岛模式(五位一体的模式) * 物业（real property）即不动产、房地产，指已经建成并投入使用的各类房屋及与之相关相配套的设备、设施和场地 物业管理是80s以来从国外和香港等地引进的对城市住宅小区实行有偿服务、有偿管理的一种管理模式。它是随着城市建设的发展和住房制度改革而产生的 1981年3月深圳市物业管理公司成立，这是我国第一家物业管理公司，标志着中国在物业管理上迈出了第一步。 背景知识：物业管理 ② 运营方式： ③ 管理对象的产权关系： ④ 选择的自由度： 物业管理和传统房管的区别 属于服务性企业 承担一些行政管理职能的特殊服务性行业，社区建设的重要组成部分： 物业管理有哪些特征？ ② 基本业务：专指对物业进行日常维修、保养和计划修理工作 ③ 相关联的业务有： ① 治安保卫服务 ② 消防服务 ③ 环卫服务 ④ 交通服务 物业管理对象和业务 业主、业主委员会和物业管理公司 ② 业主委员会 业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权益,实行业主自治和专业化管理相结合的管理体制,保障物业的合理与使用,维护本区域的公共秩序,创造一个整洁优美安全舒适文明的社区环境. ——是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织. 二者的关系: ③ 物业管理公司和业主委员会的关系 （2）经济上的交换关系 （1）法律上的平等关系 （3）工作上的合作关系 (一）完全市场经济条件下关系特点： ① 决策人是业主委员会,物业管理公司是雇员,业主委员会根据物业的情况和多数业主的意志有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理. ② 二者是一种合同关系(委托与受委托). ③ 二者独立运行,互不干扰. （二）非完全市场经济条件下关系特点： ① 物业的委托人是一个企业或一个机构,不是由许多业主依法组织起来的自治组织 ② 物业管理公司作为子公司在母公司支持组织下产生的,日常经营活动受到其监督和制约. ③ 物业管理权的取得通过单方授权而不是市场竞争的方式产生 ② 自主经营型——指房地产开发商将已建成的房屋交给下属的物业管理部门或自己成立的物业公司进行管理。 物业管理的两种类型 《物权法》已于2007年１０月１日起正式实施，不少饱受开发商、物业服务公司“欺压”的市民已经是摩拳擦掌，只等着起诉呢 。该法以维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权为基本原则，除平等保护公私财产外，还加大了对公有财产的保护力度，并回答了农村土地承包经营权、宅基地使用权是否可以抵押、转让，住宅建设用地使用权期满如何续期，征地拆迁如何补偿，以及业主的建筑物区分所有权、相邻关系等等民众关心的问题。??? 因为物权法的一些相关规定与物业管理紧密相关，自物权法通过以来，许多物业管理企业或积极参加有关物权法的学习班，或自发地组织员工进行