盱眙首席花园洋房社区营销推广方案.docVIP

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盱眙首席花园洋房社区营销推广方案

盱眙·首席·花园洋房社区 营销推广方案 目  录 第一部分、市场篇 4 □ 盱眙总体市场现状分析 5 □ 总体市场发展趋势分析 5 □ 项目所处市场特征 6 □ 市场给予本案定位的启示 7 第二部分、定位篇 8 □ 产品定位 9 □ 功能定位 9 □ 品质定位 10 □ 市场定位 10 □ 形象定位 10 □ 客群定位 10 □ 总 结 12 □ 推广案名 13 □ 主题推广语 14 □ 综合分析结论 16 第三部分、营销篇 17 □ 营销核心 18 □ 入市时机 19 □ 销售前期准备 21 □ 营销分期推广策略 22 □ 营销活动设想 25 □ 价格执行 27 □ 价格执行策略 29 □ 定价细节 29 □ 包装总体策略 31 □ 广告策略——努力寻求诉求点 32 □ 具体推广策略 33 □ 媒介策略 35 □ 推广费用预算 36 第一部分、市场篇 盱眙总体市场现状分析 关于供求:市场竞争相对平缓、但随着政府一系列开放市场政策的出台,开发企业对盱眙市场的信心正逐步增强,期房供应量正呈上升趋势。从我司的走访中可以看出,别墅上市很少,走访目前在建一项目,尚未有公开亮相价格就已被抢定一空。这样的一个现象,让我们看到了盱眙房地产的前景;改善居住品质的需求有待被挖掘,确切地说目前盱眙的房地产市场仍属于卖方市场; 关于楼盘:随着龙虾节的扬名,盱眙县房地产市场也正逐步对外开放,但由于过去一段时间盱眙本地开发商的内部消化,未引入竞争机制,客观的评价——目前楼盘的整体素质并不高。因此这无疑给我们进入盱眙房地产市场指明了方向,借助于项目本身的高端定位,为推动盱眙房地产整体素质出一份力。 关于客户:盱眙市民关于居住的品质潜在需求并未得到真正挖掘,因无太多可选和比较对象,于是人们只有选择主动或被动的接受,这样一个未开荒之处女地对于栖霞城乡无疑是最大利好,更应坚定做市场的引导者,而非迎合者,这样将更有助于项目的销售达成。 总体市场发展趋势分析 价格涨幅速度将会逐步减缓,但市场供应量有不断上升之趋势; 由于盱眙总体收入水平及三大产业的发展速度并不太高,这样的一个现状,也给我们客观的看待盱眙房地产市场提供了客观而理性的参考。 但随着异地开发企业和代理公司纷纷进入盱眙,越来越多的发展商欲分食同一块蛋糕的同时,也为盱眙带来更多新的思路、新的理念,这些新鲜元素将使盱眙市场更加成熟,促进本地发展商的发展,带动了他们的创新意识,让人们的居住品质更进一步的改善并提高。 从目前盱眙的总体消费情况看,消费者的需求行为需要进行科学、合理、有效地引导方能实现。 项目所处市场特征 目前项目所处地块在众多受访者心目中存有一定阴影,众多受访者都有信风水一说的倾向,这也是本案最大的抗性所在; 该项目正处两个中心的中间地带,相对配套的成熟度还不够,且周边的公共设施,诸如:路灯等市政工程尚未提供,就目前现状再加上市民对该地块旧有印象,恐难达到良好的市场反映,这需要进行一系列的政府公关,以期给予本案更大的支持。 由于盱眙现有的地理区位决定,人们对于新鲜事物的接受度需要一个渐进的过程,这需要在营销推广准确把握好人们的心理,逐步改变人们的消费和居住观念。 市场给予本案定位的启示 控制成本 合时定价 产品创新 景观营造 贴心物管 第二部分、定位篇 产品定位 叠墅+联排 产品类型 面积(㎡) 占比(%) 叠墅 16,176 60% 联排别墅 10,784 40% 项目可售面积 26960 100% 功能定位 盱眙升级版第一居所 升级版第一居所:不仅可满足最基本的居住需求,而且具有三个明显特征:能带来的成熟配套和便捷的生活设施、丰富多元的文化形态和景观,以及可以持续发展的生态系统。 品质定位 高品质、人性化 市场定位 盱眙·首席·花园洋房社区 形象定位 现代简约而不失大气 客群定位 职业特征: 私营业主; 来盱眙投资经营的外商; 国家政府机关公务员; 企事业单位中高层管理人员; 特征描述: 私营业主 拥有较强的购房实力,综合素质普遍较高,随着事业的相对稳定,开始注重家人生活质量的改善,关注子女的教育问题,更注重购买能展现个人生活品味的居所。 生活关键词:中高档餐饮娱乐场所、汽车、贸易、政府宏观、汽车、金融、应酬、手机、子女教育等; 来盱眙投资经营的外商 拥有较强的经济实力,学历普遍较高,有较为敏锐的市场判断力和强烈的投资意识。 生活关键词:高档餐饮娱乐场所、汽车、身份、贸易、政府宏观、汽车、金融、应酬、品味、子女教育等; 国家政府机关公务员 他们拥有较高学历且工作生活稳定、薪资待遇优厚,对新鲜事物的接受度较强,他们注重生活品味与生活品质。 生活关键词:子女教育问题、健身、时事、汽车、金融、政府宏观、 企事业单位中高层管理人员 拥有丰富的阅历和稳定的事业,对新生事物

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