安徽六安皖西大戏院商业项前期定位报告.ppt

CHAPTER4:项目整体定位 核心问题界定 主题定位 规模定位 客户定位 产品分析 消费者分析 区域竞品分析 零售百货有待升级； 餐饮休闲组合单一； 缺乏综合性商业集群； 具备一定消费能力； 消费辐射范围较广； 渴望具品质消费环境； 业态布局较为单一； 区域商业有待升级； 缺乏新商业模式； 定位思考依据 案例研究 定性—概念是什么？ 案例一：上海·大宁国际 规划布局借鉴：半开放式围合规划布局，利于人流灵活分布到各个区域 项目位置： 上海闸北区共和新路1918号 项目总占地： 约55000平方米 项目总建面积： 250000平方米 项目规划分析： （1）按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独立建筑组 合而成。 （2）规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。业态规划 各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的 各个区域。 （3）建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层 次感。 酒店及裙楼商业区 停车场及休闲娱乐区 特色餐饮及购物区 办公及裙楼商业区 核心问题界定 主题定位 规模定位 客户定位 案例研究 案例二：东京·六本木新城 规划特点借鉴：整体设计趣味化，吸引消费者好奇心，延长消费时间。城市设计与项目设计相互结合。 将项目设计为旅游目的地，注重立面变化丰富，园林设计立体化。 露天广场舞台：设置圆形顶棚，通过舞台活动，让顾客 参与互动，延长消费时间。 艺术性标志：通过巨型雕塑，树立六本木的艺术标志。 主题定位 规模定位 客户定位 核心问题界定 案例研究 购物中心：中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增强了中庭空间的动态特征。中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造了通透宜人的空间。 案例二：东京·六本木新城 主题定位 规模定位 客户定位 核心问题界定 案例研究 购物中心：“内部斜梯及通透性走道设计” 趣味性及设计感，极大程度实现了人流的自由流向。 案例二：东京·六本木新城 主题定位 规模定位 客户定位 核心问题界定 案例研究 案例三：成都·EGO 潮流广场 内部建筑设计借鉴：立体开放、动线回返的街区式购物模式。 项目位置： 位于成都市中心熟口岸，总体量2万平方米，主要经营潮流 服饰、特色美食、玩偶动漫、运动无极限四大类。 项目借鉴： 立体开放、动线回返的街区式购物模式，构成叠加消费、递 延消费、循环消费，创造最大商机。缓坡街区，全城独潮的 超炫超酷商业体。 将整个卖场统一为一个由海底到天幕的主题，每个楼层 的名字也颇有特色，且每个楼层的装修风格不同，带给 顾客强烈的视觉感受和欣赏美感。 首创螺旋式缓坡通道，构成循环消费，极大挖掘了商业价值。 主题定位 规模定位 客户定位 核心问题界定 案例研究 主题定位 规模定位 客户定位 六安-都市生活新风尚中心 （1）定义：集时尚购物、观光体验、品质餐饮、休闲娱乐、商务居住、精英居住等功能为一体的 城市高档生活中心，是六安城市生活的新趋向，是六安文化发展的新标志。 （2）区隔：第一，中高档偏高档；第二，应加大餐饮、娱乐休闲比例，满足多方面需求；第三， 比起其它商业，应多一些时尚、流行元素；第四，提倡舒适、趣味性服务环境。 核心问题界定 案例研究 主题定位 规模定位 客户定位 核心问题界定 案例研究 主题定位 规模定位 客户定位 六安城市生活方式新中心 对政府 对消费者 开发商 体现政绩，代表文化立市的重点项目； 体现身份，全新的开放式的商业中心； 体现价值，展示商业价值与品牌价值； 定位考虑的三大对象 核心问题界定 案例研究 主题定位 规模定位 客户定位 六安城市生活方式新中心 第一阶段 （强调综合性） 第三阶段 (强调文化性） 第二阶段 （强调垄断性） 将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化集合在一起的商业集群 六安具有文化特色的旅游景点，来六安就一定要来这里看看 区域性交流及聚会的标志性聚点，具有区域不可复制性 定位发展的三个阶段 核心问题界定 案例研究 定量（商业）—体量如何分配？ 主题定位 规模定位 客户定位 区域缺失商业地产体量推导公式 R＝ (C-W)/C*E R: 区域内缺失商业面积 C: 政府规划商业消费能级 W: 现有商业消费能级 E: 区域现有商业面积 区域未来商业体量缺失推导 区域未来酒店体量缺失推导 总体产品及体量规划 核