【商业地产PPT】中原地产国内外新城开发借鉴案例.ppt

可借鉴案例分析 中国·深圳中原地产惠州分公司 项目需承担经济效益和社会形象两大职能项目需跳出单纯的商业行为思维，站在新城（区域开发）的高度来看待项目 新城模式研究案例：美国里斯顿新城、上海新浦江城和广州凤凰城 美国里斯顿（Reston) 开发理念：提供各类型的住宅和服务设施，为居民建一个终身的居所 里斯顿新城的总体特点：容积率较低，产品形式多样化、社区功能复合化 新城的功能组成部分：以多功能规划方案为基础，共12个街区，一个市镇中心，五个居住村 居住功能特色：多种住宅形式相结合，一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走 复合功能：一个生活、工作、休闲的场所拥有6.5万居民和超过4万个工作岗位，实现了工作和居住的平衡，它是一个多种功能、基础设施、社区设施和娱乐设施完善的自给自足的社区。 一生之城：住宅多样化 通过提供各种类型各种价位的住房款式——从高层的带有小厨房和卫生设备的小套公寓到6房Townhouse以及独立住宅——住房能够满足不同收入水平，以及家庭生活不同阶段的需求。这种混合户型的存在使得居民能够在这个社区生根，从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走。 设计特色：城市型景观与自然资源的融合、地标性景观、市镇中心的人文艺术、环保式道路边界 创新规划手法：将单纯的根据土地性质划分变为以人口密度为基础的划分 其它特点：政府的支持、强力的业主委员会（物业管理）必不可少 开发理念——城市运营，新城开发，是一个完整的城市规划的安排 各功能配套比例：80万平米低密度住宅、27万平米产业办公区、23万平米综合商业 规划特色：开放性规划、直线形道路、城市符号、外围边界线、公共空间共享 项目一期规划：产品类型丰富，配套、产业园区同步开发 一期产品特色 设计新颖 产品类型丰富 整体城市氛围感浓厚； 凤凰城：广州东侧增城市偏僻区域，距广州东市区天河体育中心20公里 广告语“白领也可以住别墅”明确地走性价比路线，在大华南区域产生极大的影响 首期建筑面积40万平米，数万平米配套商业，典型的规模化操作，首天销售7.5亿，创造市场奇迹. 产品类型多样，但随着资源的改变及社区的成熟，高档次的独栋产品比例增加，整体档次提升 别墅由起初的80万元/套 到后期的部分别墅总价达 1000万元，利润倍数增加 凤凰城功能配套：总商业用地面积近20万平米，建筑面积30万平米，包括一个五星级酒店 新城开发模式总结 锦联·经典生活商业战略 沈阳精诚置业顾问有限公司 2007年5月16日 写在最初项目各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的32%，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。 长江街商业分析 市场 长江街商业街关键词: 中低档商业街 商圈辐射范围较小 业态杂乱无序 发展空间较大 竞品 周边竞品 水木清华 ：销售率20%左右，仅面积小、总价低 商铺销售。 建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长。 沈房销售情况 2007年存量商业面积33.85万平方米 2007年商业批准预售同比增幅89% 2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：供大于求 、价格下降 积累客户分析 截止2007年5月11日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户72组，前期走访商家客户24组，共计251组。经统计，诚意客户达34组。 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积200㎡-300㎡居多；心理价位长江街14000元/㎡、宁山路9000元/㎡、 通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。 关键词：需求集中在长江街南侧位置；价格高； 在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？ 至2007年底，力争实现销售合同额 销售原则 整体销售、快速回笼资金 实施途径 改变原社区商铺为区域商业中心 结合市场情况和我们的目标 锦联·经典生活应该具备什么样的定位？ 商业分区及业态定位 定位 整体商网定位：旺·本 “旺本”意为“旺本钱” 定位都清晰了，客户从哪里来？ 方向 关注“主力店”和“品牌店”效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会” 知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）