【商业地产】西安高新地产高新一路写字楼项目整体定位及发展战略方案-74PPT.ppt

高新地产|高新一路|写字楼项目项目整体定位及发展战略建议提报 商住楼租赁价格居高不下重点区域的商住两用性的建筑租赁价格高居不下、市场活跃。例如高新的西格玛大厦、正信大厦、韦二街的世纪经典等等。 西安写字楼租售价格 1、起步区的区域价值极高，商务气氛成熟；2、同质化高端产品充斥、造成市场虚假饱和；3、市场上存在强烈的需求，潜在客户众多；4、投放和需求不对等，市场存在明确的空白点。 市场的空白点正是我们的机会点 结论1、一流区位，绝佳位置；2、极具潜质的成熟办公区域。 1、全城覆盖手段——报纸广告2、重点区域手段——户外、DM、公交车体3、卖点直陈手段——产品说明会4、冲击市场手段——新闻炒作5、产品体验手段——卖场展示环境、示范单位6、客户维护手段——客户渠道和会员单位 天健·时代广场(暂定名) ■ 我们怎么打？ 一、关于商业的推广 第1部分：商业推广定律 第2部分： 商业推广案例 第3部分： 天健第三极推广建议 　　第1部分：商业推广定律 　　　　　　* 关于商业定律1：业态轨迹 　　　　　　*关于商业定律2：置换定律 　　　　　　* 关于商业定律3：主力店与人气店 　　　　　　* 关于商业定律4：运营时间 　　　　　　* 关于商业定律5：租售前提 　　　　　　* 关于商业定律6：转手调货期 　　　　　　* 关于商业定律7 ：核心价值 　　　　　　* 关于Shopping Mall 商业定律1：业态轨迹 * 中国的商业业态，从50年代开始到目前为止，已经经历了5代的发展历程： 第1代商业：传统的老百货商店 　　　　　* 如：老重庆百货商店； 第2代商业：个体户及商业街 　　　　　* 如：朝天门服装市场； 第3代商业： Shopping Central名店商业中心 　　　　　* 如：香港太古城、重庆大都会广场； 第4代商业：大型仓储超市 　　　　　* 如：沃尔玛、家乐福等； 第5代商业：Shopping Mall 　　　　　* 如：广州天河城（初级形态）； 　　 北京Shopping Mall ( 在建 )； * 业态是递进式关系，新的业态具有更强的生命力，新的业态出现将会淘汰旧的业态； 商业定律2：置换定律 1、置换定律的前提： * 从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场的投资 　 　　　　　　　　　　　量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买量的增长速　 　　　　　　　　　　　度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定律的影响； 2、商业置换定律： * 市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业形态， 　　 　　　　　　 新的1家商场开张，相应必然有旧的1家商场倒闭； 3、置换定律影响意义：* 商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力； * 商业准Shopping Mall形态的全面启动；采用更新的业态方式及其变化； 以保持活跃的市场竞争力； 商业定律3：主力店与人气点 商业定律3：主力店与人气点 1核心点：主力店 * 如联华、华联、 Warlmat、家乐福、百盛、太平洋、王府井 * 其作为信赖感的象征，一方面带动整个商业的人流量，另一 方面给租售实现信任前提； 　　　　　2核心点：人气店 * 如麦当劳、肯德基、必胜客等等； * 人气店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人气； 商业定律4：运营时间 [ 商业租赁的3、6、9、12运营时间定律 ]： * 3：从开业前提前3个月；进入装修、备伙期； * 6：从开业前6个月；进入签约期； * 9：从开业前9个月；进入洽谈期； * 12：从开业前12个月；进入投资意向考察期； 商业定律5：租售前提 商业定律5：租售前提 1、商业招租公司 * 如戴德梁行、美联等等； * 主要负责香港及国内的品牌公司招租； * 费用方式：成交收钱，2面收； 2、商业管理公司 * 如3M等等； * 主要负责商业的统一管理； 商业定律6：转手调货期 * 开业到6个时间，进入转手调货期： 1、根据市场反馈，调整货品的市场接受度； 2、根据商场的形态，调整货品的针对性； 3、根据周边商家的竞争，调整货品的竞争力； 4、如果都不适合，转手经营；