【商业地产-PPT】中原地产_写字楼产品品质研究.ppt

写字楼产品品质研究 ——商业楼宇项目部 与写字楼有关的问题 保护地球环境 防止城市的温暖化、热岛效应 防止破坏臭氧层 节约能源 办公楼作为社会产品 重新认识建筑的社会资产 考虑和区域社会的共生景观关系 建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境 重新认识现存建筑的价值再生 与写字楼楼有关的问题 信息化 社会的网络化和写字楼的变化 信息化技术的普遍应用 小办公室及家庭式办公的出现 灵活性（办公楼使用上的自由度） OA系统的调整 人员的增减 布局的改变 电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化 与写字楼有关的问题 安全对策 防灾（消防、抗震、避雷、防水等） 防盗（企业财产、企业情报） 由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策） 无障碍 高龄人员 残疾人员 女性 设备管理（Facility Management） 与写字楼有关的社会问题 舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境 空气 热量 声音 光线 色彩 味觉 视觉 根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性 写字楼产品品质研究 从城市规划的角度研究 从建筑设计的角度研究 从设备设施的角度研究 从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地描述的主要控规指标 城市设施对项目的影响 写字楼产品设计需如何城市规划的要求 小结 从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目的用地的土地性质 项目用地所在区域的中、远期发展规划 项目用地与城市中心区域的关系 项目用地与周围环境的关系 项目用地描述的主要控规指标 从城市规划的角度研究 项目用地描述的主要控规指标 高度 容积率 基地面积/用地面积（首层占地率） 绿化率 停车位（专题介绍） 干道开口位置 从城市规划的角度研究 城市设施对项目的影响 公路网 附近停车场 煤气 自来水 电气 电话 下水道 热力 从城市规划的角度研究 写字楼产品设计需适应城市规划的要求 适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下： 适应对于交通组织方面的要求： 适应城市公共空间设计的要求： 适应与周围建筑物之间关系的要求： 从城市规划的角度研究 土地（地上、地面、地下）的综合利用： 地下布置车库、地下通道 地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口 高层布置办公楼 交通组织方面： 机动车 非机动车 人流货流路线 步行路线 从城市规划的角度研究 城市公共空间设计： 空间的功能 大小 尺度 高度 造型 与建筑物之间关系方面： 与周围建筑物的和谐统一等 从城市规划的角度研究 小结： 在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发展、留有余地 用地内部交通顺畅 在高、低层配置上具有足够的科学性 在视觉及空间感觉上有其特色 从产品设计的角度研究 建筑设计 高层与低层 首层平面设计 标准层设计 消防设计 室内设计 建筑设计——高层与低层 高层与低层部分设计 满足功能的不同用途 确保公共空间独立于办公部分的交通路线 考虑日照条件对邻地的影响 丰富立面及体型：屋顶花园 建筑设计——首层平面设计 首层设计的重要性和要求： 大厦功能的综合性导致首层设计复杂： 合理组织进出大楼的各种人流 合理组织首层公共部分和办公层 从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象 建筑设计——首层平面设计 首层平面与总平面的关系 总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性 一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线 安全避难通道 紧急车辆的活动空间 建筑设计——首层平面设计 流线设计 首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员 总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路 建筑设计——首层平面设计 人口大厅设计要点 首层入口大厅是重要的交通枢纽 首层大厅的室内外空间渗透 大厅空间的动态导向与限定 建筑设计—标准层平面设计 标准层平面的内容 办公空间 公共走道 楼梯 电梯间、前室 卫生间 开水间 空调机房 各种管线的竖井 建筑设计—标准层平面设计 公用部分（核心筒） 生活功能：卫生间、开水间 流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间 设备功能：空调机房、管道井 建筑设计—标准层平面设计 核心部（核心筒）布置 中央型 偏心型 分离型 外周型 核心部（核心筒）大约占标准层面积 20-30% 标准层平面相关指标 办公空间 现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约6-12平方米 除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约10-20平方米 平均人员密