【商业地产策划】顺驰洛阳洛龙新区15地块项目整体开发战略报告177页-凌骏.ppt

顺驰洛阳洛龙新区15#地块 项目整体开发战略报告 商业地产—— 地产是载体，商业是“灵魂” 思 考 篇 第一部分：思考逻辑 一、战略的总体思路 1、全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘 策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误， 避免重蹈覆辙——先求不败而后求全胜。 2、项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入 的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断 与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。 3、创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同 行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅 为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定 行业地位。 二、企业资源分析、企业目标的界定 ——效益和品牌 1、 项目销售按目标计划顺利完成 （1）短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实 现资金流的良性运作，确保后续开发资金。 （2）总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合 理实现。 2、项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。 （1）借助项目运作的成功，确立顺驰集团在商业地产 的地位和影响力。 （2）综合提升顺驰集团的品牌知名度、美誉度和扩张 力。 三、核心目标——树立品牌 原理：达到商业房地产的三赢境 品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。 品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。 所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。 商 业 篇 第一部分： 步行街系统的发展历程 现代步行街区的发展，大致经历了三个阶段 一、第一代步行街区——仅仅为了吸引顾客 二、第二代步行街区——体现了对步行者的关怀 三、第三代步行街区——成为社会活动中心 四、结论 三代步行街区的发展，正好体现出步行街区的发展要使社会效益、环境效益和经济效益有机结合起来，达到这三个方面的均衡发展，而第三代步行街区完整地体现了人们追求社会效益、环境效益、经济效益的诉求。 第二部分： 洛阳商业市场背景 第一章、洛阳商业调查 一、上百——广百商圈情况 1、概述 上百—广百商圈以涧西区景华路为轴线，东起太原路，西至上海市场步行街，为洛阳市仅次于洛百商圈的城市级副商圈； 2、建筑形式 商场、商业步行街、专业市场、临街底商 3、主要业态 百货、小商品、家具、小吃餐饮、网吧 4、租金状况 广州百货大楼：一层170元/平米/月，二层 140元/平米/月，周边门面70—105元/平米/月； 上海步行街：平均租价300元/平米/月。 二、洛百商圈情况 1、概述 以洛百为中心，中州路为轴线东起玻璃厂路，西至涧东路，向南向北辐射，为洛阳市最重要的商业中心； 2、建筑形式 沿街商铺、商场 3、主要业态 服饰、家居、小商品、通讯器材； 4、租金状况 周边商铺租金500元/平米/月。 三、南大街—北大街商圈 1、概述 以南大街—北大街和中州路交叉口为中心，南大街—北大街和中州路为轴线，东到新街，西至金叶路，向南到马市街，北到环城北路，是老城区和瀍河区的区域商业中心。 2、建筑形式 以沿街底商、商业街和商场为主。 3、主要业态 以服装、小商品为主，餐饮为辅。 4、租金状况 周边商铺租金均价50元/平米/月。 四、重点商圈分析——洛百商圈 业态特点： 1、商业形态较齐全。 2、地段、人流、市政配套等经营要素在洛阳市首屈 一指。 3、与国内主力商家和专业公司合作。 4、国内一、二线品牌和国际品牌入驻。 5、商业建筑开始注重形象。? 五、洛阳商业情况总结 1、洛阳商业整体发展较为滞后，消费者缺乏正确的消 费观念； 2、洛阳商业形式自然形成，缺乏统一规划，业态档次 普遍较低； 3、缺乏引导消费的场所； 4、洛阳当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商