【地产策划-PPT】江苏兴化金东门美食港项目营销策略建议-88PPT-2008年.ppt

市场去化 4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现； 独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平； 市场成交明细 4月上海独栋市场成交前6名 从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现； 佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快； 以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求； 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好； 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋； 闵行 44401 5 3516 绿城玫瑰园 闵行 28641 17 5876 南郊别墅 青浦 19306 27 6815 康桥水乡 浦东 64686 12 3503 俐马花园 23 32 去化套数 松江 29416 8686 佘山3号 浦东 90991 7128 御翠园 区域 成交均价 去化面积 楼盘名称 市场价格 从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势； 从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量； 从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价； 市场结论 我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好； 第二部分 浦东独栋别墅市场分析 市场供应 浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显； 市场去化 在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差； 市场价格 08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行； 从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点； 从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行； 虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧； 市场结论 第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析 6000万 / 6000-7000万 70000 100-200 700-800 2-3亩 0.27 50 10.67万平方米 芳甸路599弄 上海证大三角洲置业有限公司 九间堂 折扣情况 房型面积 单价 主力 范围 价格 地下室面积 户均占地 容积率 户数 占地 产 品 规 划 楼盘位置 目前已累计推出48套别墅，去化了39套； 开发商 现阶段市场情况 案名 九间堂 / 成交 套数 2月 / 成交 面积 / 成交 均价 1 成交 套数 3月 596 成交 面积 47423 成交 均价 / 成交 套数 1月 / 成交 面积 / 成交 均价 4月 成交 均价 成交 面积 成交 套数 / / / 九间堂 目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化； 目前为止已推出58套，目前已去化了55套； 1-3亩 户均占地 / 折扣情况 房型面积 60000-66000 单价 2500万 主力 2200-3000万 范围 价格 / 地下室面积 370-470 0.29 容积率 89户 户数 3.9万方 占地 产 品 规 划 龙东大道415弄 楼盘位置 汤臣高尔夫（上海）有限公司 开发商 现阶段市场情况 汤臣高尔夫别墅八期 案名 汤臣高尔夫别墅八期 / 成交 套数 3月 / 成交 面积 / 成交 均价 / 成交 套数 2月 / 成交 面积 / 成交 均价 / 成交 套数 1月 / 成交 面积 / 成交 均价 / 成交 套数 4月 / 成交 面积 / 成交 均价 汤臣