【商业地产-PPT】苏州吴中区阳光水榭营销策划报告-88PPT.ppt

竞争楼盘详细 越湖名邸 详细分析 销售状况分析：一期推出410套，销售良好，仅vip客户就达到700名，二期恰逢房地产市场的低迷，销售一般，二期900套，尚有640套。 和本案在规划规模和设计理念上非常相似，属于直接竞争对手 主要活动：越湖名邸已购客户介绍新客户并签约，老客户获赠2000元超市购物券；活动期间购买越湖名邸新客户可参加《上海裕都集团.千佛山》双飞两日游等 设计：以中心水景的“如意”状传统吉祥图案为出发点，结合“小桥流水人家的”江南水乡意蕴，并通过极具地域特色的江南商业风情街，粉墙黛瓦的建筑元素，曲径通幽、步移景异的江南园林留存历史记忆。而通过便捷高效的车行交通环路，现代的健身娱乐设施,舒适方便的房型设计等先进的现代设计理念和设计手法，给予居住者现代生活的物质和精神享受。 详细分析 销售：尚未开盘，奠基时召开了招商·小石城“苏苑接待中心”公开暨“行走中的小石城”大型艺术评选活动新闻发布会。规划293套。 主要以别墅为住，在户型等方面不属于同类产品，品质较高。但在价格方面会对本案有影响 主要活动：目前仅开市场发布会及参加房展。 设计：“心赏艺墅，领驭未来”作为小石城的处子秀，招商地产遍寻全国设计灵感和文化精髓，力求让其尽善尽美，用浪漫主义的艺术手法建造具备国际水平的高尚社区，成就人们心中品质生活的未来之梦。 玫瑰99 销售：共有800套，还有493套。销售情况一般。 在户型及规模价格等方面都形成直接竞争关系。 主要活动：车友会及 设计：经典小户型，走年轻人路线。 景院别墅客户1——第一次购买别墅，换房自住 李小姐：49岁，有两个儿子（18岁），潮汕人，目前住在福田路老房子里，和老公经营服装生意，规模很小，李小姐看上去很疲惫，比实际年龄稍显老，在市场上打拼多年，由于考虑到目前的房子面积不够住，想换房。 在看过万科城之后，非常认可产品户型及万科的品牌，认为价格稍贵，李小姐对于深圳豪宅市场发展的潜力看好，认为以后肯定会升值。 景院别墅客户2——经济实力较强，纯粹投资 赵小姐：30岁左右，目前居住在华侨城国际公寓，陪朋友一起来，8月19日第一次到访万科城，赵小姐在深圳也有几套物业，获得了可观的回报，赵小姐认为万科城的景院别墅性价比很高，单价比起华侨城等片区很低，认为升值的潜力很大，因此很爽快的落定。 执行层面 营销总控表 每周定期更新豪宅市场信息 二三级联动 每周定期更新豪宅市场信息 关于奢侈品的培训 二三级联动 每周定期更新豪宅市场信息 关于金融和政策的相关培训 二三级联动 关于豪宅市场的培训、区域规划的培训 制定每周跑盘计划 二三级联动 联动培训工作坊成立 销售线 周末活动 朗咸平关于趋势投资的讲座 周末活动 半求关于国际理财的相关讲座 周末活动 成交客户私家party 王受之关于国际别墅生活的讲座 周末活动 整体活动计划制定及确定 活动线 第三次直邮投放、短信进行配合 第二次直邮的投放、短信进行配合（关于真正的别墅生活以及御水湾产品的内容） 户外广告牌持续影响 直邮短信分别投放（区域价值挖掘、真正的别墅生活阐释，配合活动内容信息发布） 户外广告形象更换（区域价值和别墅物理属性的阐述） 直邮系列设计 老带新方案出台 推广线 组团持续展示 御林军持续展示 组团持续展示 御林军持续展示 御水湾组团展示整改到位 御林军上岗 御水湾组团展示整改规划 御林军招募、培训 展示线 11月 10月 9月 8月 汇报结束，谢谢聆听 客户认同点——开发商品牌、户型设计、楼盘升值潜力 与景院别墅客户的认同点基本一致，说明无论高端豪宅客户还是中端，在品牌、户型上都非常认可本项目，而大汤别墅客户对楼盘升值潜力的认同要高于景院别墅的客户，景院别墅对小区规模的认同要高于大汤别墅，说明两种不同产品的客户敏感点不同，在下阶段的推广，对高端客户尝试以物业“升值”的诉求点来打动客户，对景院别墅的客户以“大社区”为诉求点。 客户不认同点——交通便利性、地理位置、区域环境 与景院别墅客户的看法基本一致，说明成交的豪宅客户对于地段及区域也是非常在意，因此在下阶段的推广中，还是不能忽视对“区域价值”的重新梳理。 客户深度分析 大汤别墅 客户深度分析 大汤别墅 认知途径——短信和业主推荐，户外广告效果不明显 业主推荐、短信是客户上门的主要途径，而户外广告牌仅有8%，与景院别墅的认知途径相似，本项目户外广告牌对于吸引高端客户效果较低，因此转换形象及推广诉求是下阶段工作的重点。 客户深度分析 大汤别墅 双拼、端户产品客户业主介绍为主；中间户客户短信为主 购买双拼及端户的客户多为自住类型的客户，业主介绍和短信效果明显；中间户客户多为投资客户湖，短信效果明显，在下阶段的