【地产策划】合肥西环五大街城市综合体项目营销策划全案-111PPT-2008年.ppt

卖什么 1. 市场走势与政策博弈 2. 发展中的合肥，机遇中的合肥 3.威胁与挑战 商 业 项目城市机理图 2.商业分析 ③. 近期代表性商铺销售价格调查分析 分析： 推出的商铺面积：在35-120平米之间，哈街推出LOFT1000㎡的旗舰店。从销售率上分析，面积较小的单层商铺总价底，销售率高。而面积200㎡以上比较尴尬，销售及招租都有一定难度。 楼层层高：单层4.2-5.6米区间，双层3-4米区间。从销售率上看，单层层高5.1米以上市场热销。双层3.3米以上左右比较理想。 销售方式及价格：从目前市场各大商铺销售情况分析，传统的只售营销模式无法提升商业价值，8000元/㎡销售价格均偏低。而“金地88街”、“哈街”等售后三年8%年返租、售后统一经营管理的模式，不仅销售率高，而且销售价格均价在13000元/㎡左右。 结论：本项目近5万平米规模的商业建议以售后返租及统一运营管理等商业运营开发模式。不仅利于项目实现价值最大化，同时也保障项目开发的成功及后期商业圈的成熟培育，做到项目开发、投资客户、经营商家等双赢。 ④. 中兴黄潜交口项目商铺租金、售价投资分析示例 小户型公寓 结论：目前在售公寓户型面积在35-60㎡之间，带精装修，价格在4200元/㎡左右。有统一的酒店式服务管理。租金18-25元/月/㎡左右。 从06年来合肥中心地段的小户型公寓式楼盘受到追棒。酒店式公寓以投资型办公、小户型自住、酒店出租以及户面积较小，总价底等优势逐渐成为合肥的置业热门。 第一，小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。酒店的租金要比公寓高３０％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租。 第二，产品功能兼投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。 第三，酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。 第四，宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。 第五，面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。 三、市场挑战与机遇 2. 寻求市场差异化 四、项目拥有的资源 《财智汇聚》 安徽知名品牌地产开发商 香港商业运营商 台湾商业规划设计 合肥首家奥特莱斯国际名品折扣店 合肥市首家国际名品文化街政府授牌 卖给谁 他们的特点 项目三大核心竞争力组合 2. 市场定位 3. 定位核心理念 项目名释义： 《西环》 意为合肥西部中心，合肥第一个强调“西环”口号，合肥西环线潜山路及黄山路地理坐标。 形象鲜明，与中环一曲相同，又有市场差异性。 《中心》 事在四方,要在中央。――《韩非子·扬权》，指国家或区域生活、工作、娱乐、购物、政治文化最高汇聚的地方。 中心与中兴谐音。 《西环中心》 作为城市大型综合体项目，项目集高档商场、写字楼、商务公寓和星级酒店于一身，建成后将是合肥西区一张亮丽的“城市名片”，成为西区乃至合肥市极具代表性的标志性建筑。 5. 主广告语（商业） 居繁华之上 项目价值提炼 商业价值——合肥富人区商业财富圈 商务价值——与政务新区联接与互动 生活价值——富人区丰富的生活资源 文化价值——国际与本土的文化对话 地标价值——合肥西环中心财智标杆 推广思路及手段 1. 卖合肥 销售策略 销售节点 第一步：A 卖商务公寓（西环·国际公寓/北） （1）.卖多少价钱（销售均价） ？ 商务公寓 4800元/㎡（北——每两层送公共空中花园） （3）促销政策！ （3）促销政策！ 回顾：关键词 汇报结束 谢谢大家！ 金恒和平广场项目案名建议 →能提升楼盘品牌附加值，准确反映出市场核心竞争力。 →能形成营销推广差异点，以案名撬动市场第一驱动力。 →能体现出产品建筑风格，承载开发商为置业者提供的承诺 →能反映出居住文化理念，案名能给予置业者心理暗示。 结合世联的市场调查报告，本项目的命名须着重体现及把握的几点如下： → 要体现本案的区位价值（ 一环内，主城区板块，城市中央生活） (扩大项目区域价值的范围，案名体现城脉、文脉、人脉) → 要体现区域的价值 → 要符合本项目的实际情况——体量小，产品尚无突出优势，本项目要树立属于小而精的城区核心中高档项目的形象。要提高形象品质，但不宜过度表现出高端、尊贵、奢华，与御景湾形成有效的区隔； → 案名决定推广的调性，从竞争角度考虑，御景湾属于本案的一级竞争对手，我们所倡导或诉求的居住文化理念要与之有区别，因此，在案名上要体现此点策略。 案名能形成以下作用： 备选案名： 关于上述案名的推荐