中原_深圳中海康城国际花园整体营销执行报告_98PPT.ppt

奥体中央·超大规模·生态国际社区 雅典，因奥林匹克运动而荣耀全球 广州，有奥林匹克花园生活 北京，有奥运村生活模式 深圳，奥体国际生活模式的先行者 国际奥体物业· 城市勋章 『永不止步』的体育精神打开国际奥体生活梦想，与世界同步呼吸国际气息， 对健康生活的热爱与激情，给生命赋予了永恒的精神意涵！ 关于大运会、奥运会，关于荣耀与梦想，我们联想到…… 景观街区，尽显商业魅力 商业概念 美丽365商业发展状况： 从经营业态上分析：家具建材装饰8家；便利店12家；美容护肤6家；家用电器2家；中介5家；服装4家；超市百货1家；餐饮2家；其它3家；业态分布基本合理 美丽365四期商铺首创园林式休闲购物方式，总面积3000多平米，层高都达6米（5.63-7米）左右，全部开业。 原售价1.2万左右，租金在50-80元之间，经历5年发展，现售2.8万，后面因为清泉路开通时间不长，招商不理想。超市仅600㎡左右 消费群体分析 阳光棕榈园商业发展状况： 初期已经营部分商业街商铺不发售，优惠租金出租：30元/平方米；其他租金约60-90元/平方米不等。售1.4—1.8万元/平方米 阳光中海金棕榈商街风格独具，定位为地中海式风情商街，整个商业街设有72个街铺，分布在入门口两侧、入小区走廊两边（部分经营）及项目的北面临街，前街铺分割面积主要在30－40、70－90平方米大小，层高约5-7米； 经历了近5年的发展后，商业街的业态逐步趋于合理，餐饮3家；银行1家，；家居建材装饰4家；药店1家；美容护肤2家；便利店4家；其它2家；典型社区型商业 消费群体分析 四季花城商业街的主题是引进欧洲式的小镇商铺形式，创开放式商场先河。以个性特色商铺为主，为小区内居民创造悠闲雅致的消费环境。已吸引了华润万方超市、民润超市、中国银行、海尔空调专卖、雅兰布艺、音像店、茶艺坊、书吧、纯净水、美容美发等近三十户商家在此经营 四季花城商业发展状况： 最初租金 40-100元/平方米/月，经历5年左右的发展，现租80-150元/平方米/月 从经营业态上分析：美容护肤7家，超市便利店6家，中介家政4家， 服装玩具5家，家居建材装饰2家， 地产中介4家 ，书店4家，冲印店3家，茶叶水果店4家，妇儿用品3家，银行1家，干洗店2家，足浴休闲2家，饮用水店3家，其它5家，业态组合比较齐全，但布局凌乱没有规划性 消费群体分析 5119 211495 570000 16000 550000 1：34 项目 总户数 占地面积 总建筑面积 商业面积 住宅面积 商业和住宅面积 之比 ? 第一类（1：17－1：9） 美丽365花园 1799 94313 200000 20000 180000 1：9 锦绣江南 4400 249757 520,000 50,000 470000 1：11 第二类（1：34－1：26） 阳光棕榈园 2946 183471 386830 14300 370000 1：26 蔚蓝海岸 ? 第三类（1：99－1：67） 万科四季花城 4700 380000 530000 7700 520000 1：67 5个典型社区商业调研数据分析 ： 消费群体分析 美丽365花园、锦绣江南中，除了美丽365花园以外，社区的总户数均在4000多户，从深圳市的户均人口3.5人来计算，社区人口可达14000人以上，而社区的商业规模平均在2.8万平方米，那么社区人口和商业面积之比是1：2，项目商业的对外辐射主要依托项目自身的居住人口、周边居民和富士康员工 外向型社区商业：商业与住宅面积之比为1：11－1：9 消费群体分析 阳光棕榈园、蔚蓝海岸两个社区的商业面积差不多，都在15000㎡左右，但社区的总户数却是相差很大，分别是蔚蓝海岸5119户，而阳光棕榈园的户数才2946户，按深圳市户均人口来计算，所得的社区人口和商业面积之比分别是1：0.84和1：1.45，依托区域快速发展不断聚集的居住人口 内向型商业包含部分外向型社区商业 ：商业与住宅面积之比为1：34－1：26 消费群体分析 万科四季花城的商业从规划设计之初就比较不重视商业的对外性，虽然总户数只有4700户，但是其商业面积也只是7700平方米，社区人口和商业面积的比例是1：0.47，从这个比例看来，就算对外性质不强也具备正常经营下去的基本条件。 内向型社区商业：商业与住宅面积之比为1：99－1：67 消费群体分析 消费群体分析 结论：通过对以上三种类型商业的分析，可以发现本项目商业初期具有较强的外向型社区商业特征，而前期消费群体主要是项目自身的居住人口、周边居民和周边工厂企业。但随着2011年大运会的的临近，周边规划逐渐完善，商业将具有较强的内向型商业包含部分外向型社区商业，而后期消费群体将逐渐演变为依托区域快速发展不断聚集的居住人口和商务人口