2009年洛阳国际商街的项目可研汇报.pptVIP

王府井商圈：市中心新兴成熟商圈，也是目前洛阳市区内商业规模最大、业态最丰富、覆盖面最广、影响最强的商圈，上海银泰百货的加入将更加增加其核心商圈的辐射力。 老城区商圈、老上海市场商圈：商业基础较好、自然积累的时间较长，有其自身的商业特色，但整体设施陈旧、客群消费能力偏低、影响力较弱，以满足周边居民消费为主。 洛南新区商圈：目前尚未产生市场影响力，虽有红星美凯龙和宝龙城市广场的加入，但此商圈真正的兴起尚待时日。 南昌路商圈：是承接王府井商圈和洛南新区的重要节点，也是连接新老城区商业的枢纽，交通便捷，将是洛阳未来较具活力和商业发展潜力的中高档商圈，随着万达广场的加入，周边商业的兴起速度逐步加快，“商业扎堆效应”的将逐渐凸显，其发展趋势类似郑州的“花园路商圈”。 1、项目所处区位为原洛阳市商圈的核心，商业基础和商业氛围较好。 2、项目地块位置较好，北临中州路，南接凯旋路，多条公交线路交汇于此，交通方便快捷。 3、周边居住人群密集，购买力较强，具有较好的消费客层基础，但目前区域商业经营档次普遍偏低。 4、洛阳市核心商圈伴随着上海银泰和丹尼斯的加入在逐渐外扩，其核心地位将进一步加强，为项目所处区域带来重新崛起的机遇，同时也带来风险。 5、通过访谈，商家对地段的认可度普遍较高。 项目周边商业地产项目分布示意图 本 1、区域内在售项目住宅类产品均是2007-2008年上半年推入市场的，整体销售率在99%，去化速度快，市场接受度高。 2、区域内近年在售商业物业形态以“集中商业和住宅底商”为主，集中商业一、二层整体去化较好，三层以上较差；住宅底商体量一般在3000-5000平米左右，均价18000-25000/平方米（1、2层套卖）整体去化率在70%以上，造成该现象的主要原因是没有合理的控制总价范围。 3、洛阳新都汇（2005年开业）和八角楼金街（2007年开业）商业步行街目前良好的经营和投资收益状况，奠定了洛阳市投资客对商铺投资的坚定信念，为现阶段的商铺销售打下良好的基础。 4、万达广场步行街——依靠较好业态组合和90%物业持有等销售卖点，极大的激发了投资商铺的热情，310套商铺开盘一周即销售了94%，再次验证了洛阳当地投资客对产权式街铺具有较高的认可度。 小结： 本区域内商业用地的供应越来越少，在未来的销售周期内基本不存在与我方竞争市场的商住开发项目，住宅类产品在后期的销售上潜力巨大。 通过对万达广场近期的销售情况分析，只要能合理的控制单铺销售面积和总价区间，该区域产权式商铺未来的销售市场将相对乐观。 项目定位思路 1、项目所在区域有着广泛的客源基础和商业氛围沉淀，但急需注入时尚的、先进的商业元素，迎合消费市场和商业格局的变化，发掘区域消费潜力，在王府井商圈中找到自己的战略定位，从而与其他商业项目形成竞争合力，恢复激发项目所在区域对商家和投资客的吸引力。 2、结合商圈特征分析，大型综合性的商业在该区域内更具发展前景，以“城市综合体”的规划思路对项目进行定位。 3、为保证项目综合投资收益的最大化及提高商业运营的成功机率，应采用“部分自持+部分销售”的盈利模式。 三种规划方案销售物业部分的收益对比 三种规划方案持有物业部分的收益对比 END 第五部分 项目产品价格定位 销售价格分析 各产品基准价格确定：依据目前周边其他同类产品售价，结合位置、品牌、建标、配套、环境、户型等因素，通过类比量化定价方法，确定本案各类产品基准价格。 4500 写字楼 3900 SOHO/公寓 4500 独栋商业（8层） 9300 商业街（地下1层） 12250 商业街（地上3层） 2010年销售基准价（元/㎡） 产品类型 定价基础及价格策略 第六部分 项目规划方案及经济效益对比分析 三种规划方案综合对比分析 方案1 方案2 商业物业销售自持比例：1：2.1 商业物业销售自持比例：1：0.92 商业物业销售自持比例：1：0.88 方案3 服务性公寓+商业街+独栋商业+5层集中商业 服务性公寓+商业街+4层集中商业 服务性公寓+写字楼+商业街+4层集中商业 使用权面积：24221.2m2 总建筑面积：150059m2 容积率：4.83 27服务性公寓：59300m2 4F商业街：47304m2 （其中，地下1层面积14099m2） 4F集中商业：24564m2（持有） （其中，补偿商业面积6200m2） -1F地下超市：9091m2 （持有） -2F地下停车场：9800m2 （持有3800m2 ） 使用权面积：24221.2m2 总建筑面积：168431m2 容积率：5.82 27F服务性公寓：29650m2 27F写字楼：57072m2 4F商业街：43358m2 （其中，地下1层面积9549m2） 4F集中商业：20380m2（持有） （其中，