2009年海南某生态园的项目市场调研及产品定位.docVIP

海南XXXX生态园项目 市场调研及产品定位思考 项目开发部 2009年7月20日 目录 前言…………………………………………………………………………2 市场分析……………………………………………………………………3 2、1海南市场总体特征……………………………………………………4 2、2三亚及东线滨海房地产市场分析……………………………………5 2、3竞争环境分析…………………………………………………………9 定位思考……………………………………………………………………23 3、1地块资源分析…………………………………………………………23 3、2定位思考………………………………………………………………25 3、3差异化竞争策略思考…………………………………………………29 尚需解决的问题……………………………………………………………33 附件一：亚龙湾高尔夫别墅户型图……………………………………………34 附件二：公主郡户型图…………………………………………………………40 附件三：福湾户型图……………………………………………………………44 附件四：香水湾1号户型图……………………………………………………47 附件五：亚龙湾5号度假别墅酒店户型图……………………………………63 前言 本报告之重点在于收集汇总研究海南三亚及东线滨海房地产市场数据和产品特征，并基于此对陵水XX生态园项目的竞争环境予以清晰，同时提出我们的产品定位思考和差异化竞争策略思考。由于个人能力和客观条件限制，报告中存在的疏漏和不足请公司领导斧正。 市场分析 2、1海南市场总体特征 海南岛是中国第二大岛，唯一的热带海岛省份，拥有1584.8公里长度的海岸线，海洋面积占中国总海域的1/3，终年气候宜人，拥有热带及亚热带海洋性气候于一身，现有各类高档旅游饭店200多家，是适合休闲旅游的度假圣地。 海南省房地产市场在经历十年的低迷期后，自2005年开始进入复苏阶段；近年市场均呈现供销两旺的局面，尤以2006年为增长最为迅猛的一年；2007年后受国家宏观调控政策及金融调控等各方面影响，增速有所放缓，但仍然是全国少数几个房价稳步增长的省份之一。海南省拥有的海岛旅游资源是支撑其房地产市场发展的重要因素，受国家宏观调控政策影响不大，但是由于是外销型市场，受旅游及岛外投资市场影响较大。 2、2三亚及东线滨海房地产市场分析 2、2、1三亚市场 2006年，中国GDP 首次突破20万亿元，高达209407亿元,人均GDP约3000美元，标志着中国进入度假经济时代，三亚旅游业步入高速发展期，房地产业也随之得到发展。据易居中国海南机构研究发现，2003年三亚新建商品房均价为每平方米3600元，05年则上涨至5000元以上，08年上半年已达到10525元。研究这条抛物线发现，2006年是三亚房价的一个跃升年，这一年三亚平均房价为5105元，但一年后已涨到7449元，08年则再次飞跃。 三亚房地产开发投资额逐年大幅增长，尤其是06年房地产投资额为19.75亿元，增长率为42.60%，是三亚房地产发生戏剧性转变的开始。 三亚房地产市场发展较快，08年商品房供应量增幅较大，成交量增幅放缓，供大于求。2008年，三亚批准预售商品房 187.88万㎡，和去年同期相比增长62.18%。登记销售面积 109.69 万㎡，和去年同期相比增长17.59 % 。供应量增幅大于成交量增幅。 随着供应量的快速释放，价格到达一个稳定阶段，08年金融危机，更进一步使三亚这种资源类地产的价格趋于稳定。 年份 GDP（亿元） 旅游人数（万人） 旅游收入（亿元） 房地产投资（亿元） 销售面积（万㎡） 销售额(亿元) 均价（元/㎡） 2002 45.7 278.2 28.4 4.78 29.2 6.7 2305 2003 52.6 300.4 29.3 8.12 50.7 18.3 3605 2004 63.1 364 39.1 13.85 74.6 31.4 4215 2005 74.2 406.6 51.3 19.75 62.2 30 5105 2006 109.3 454.9 65.4 29.66 72.6 37.1 7449 2007 122.3 538.4 80.1 51.37 92.97 69.26 9094 2008 144.32 604.15 91.05 76.18 109.69 111.43 10200 2、2、2东线滨海地产市场现状 目前三亚以东滨海地产主要集中在以下五大热点湾区：亚龙湾、海棠湾、清水湾、香水湾和石梅湾，其中石梅湾的房地产开发相对滞后。 亚龙湾 亚龙湾是目前中国开发最为成熟，档次最高的热带滨海休闲度假旅游目的地，由中粮集团自1992年着