2010年莆田市某地块11收储地建设的项目可行性的研究的报告.docVIP

*******建设监理有限公司 二O一0年08月·莆田 目 录 1 总论 1 1.1 项目概况 1 1.2 主要编制依据 1 1.3 项目背景 2 1.4 承办单位基本情况 8 1.5 项目建设的必要性及意义 9 2土地市场预测 15 2.1土地市场因素分析 15 2.2土地供应价格趋势分析 16 2.3土地供应热点区域分析 16 2.4土地市场预测 17 3土地收购储备及出让计划 19 3.1土地储备运作模式 19 3.2土地收购储备规模的确定 21 3.3土地出让计划 21 4 建设条件 22 4.1自然条件 22 4.2 基础设施条件 24 5 建设方案 26 5.1 收储方案 26 5.2 收储规模 26 5.3补偿标准 26 5.4征地原则 27 5.5 拆迁补偿安置方案 27 5.6 节能措施 28 6 环境保护 29 6.1施工期环境影响分析 29 6.2 运营期环境影响分析 39 7 组织管理和实施进度计划 41 7.1 组织管理 41 7.2 收储计划进度 41 8 投资估算与资金筹措 43 8.1 投资估算 43 8.2 资金筹资方案 43 9财务评价 45 9.1依据与说明 45 9.2总成本费用估算 45 9.3销售收入、税金及附加费估算 45 9.4利润总额估算 46 9.5财务评价结论 46 10风险分析 47 10.1项目主要存在的风险 47 10.2防范和降低风险措施 47 11社会评价 49 12 主要结论与建议 50 12.1主要结论 50 12.2建议 51 1 总论 1.1 项目概况莆田市区村建设条件镇境内地势西北高，东南低，自西北向东南颂倾斜。项目所在地镇属于平原地貌区，地貌类型以平原为主，厂址北侧至地貌以台地为主，西北及东北为山和山以山脉地貌类型为主。厂址所在地地貌的地势特征是海拔低（5-7m），地势平坦，河道迂回曲折，形成时代新。平原周围属于花岗岩侵入地带，地质由燕山期花岗岩类岩石，红壤台地残积层和第四纪河海交互沉积层等组成。 境内土壤属南亚热带土壤类型，平原土壤基本上以渗育型水稻土、潴育型水稻土为主；丘陵山地除山脉少部为酸性岩粗骨红壤外，其余大部分为酸性岩红壤。 该镇境内植被以亚热带常绿季风雨林为主。平原植被以荔枝、枇杷、龙眼等果树为主，丘陵低山植被以马尾松、杉木、相思树等树木为主。草地植被群落（主要以禾本科植物的狗尾草属、雀稗属、藜属等）和杂木林地植被群落。人工植被为花生、薯类、豆科等旱作植物构成的农作物植被群落结构。 建设在征用土地时，不得低于法定补偿标准计付补偿安置费用。除《福建省实施中华人民共和国土地管理法办法》第三十一条规定的项目可以按法定补偿标准的低限计付补偿安置费用外，其他项目征用土地属水田、菜地、鱼塘的，土地补偿费倍数不得低于同类土地前三年平均年产值的8.5倍；属其他耕地的，土地补偿费倍数不得低于同类土地前三年平均年产值的6.5倍；征用耕地的安置补助费，每一个需要安置的农业人口的安置补助费倍数不得低于该耕地前三年平均年产值的4.5倍；属果园和其他经济林地的，安置补助费倍数不得低于同类土地前四年平均年产值的3.5倍环境 6.1.1.1占用土地的影响分析 本项目场内原为林地、农业种植地等，用地范围内涉及居民住宅等建筑的拆迁，影响当地村民的正常生活。征地中涉及的村民种植地、果园等按有关规定进行赔偿。 项目对当地村民种殖生产将产生一定影响，但影响是暂时的、局部的；从长远角度考虑，随着本场区“三通一平”建成，该区域道路通达、出行便利；通水、通电，建设市政雨水管网，完善当地市政基础设施建成，有利于开发建设。 .1.1.2对基础设施的影响 本项目开发用地原为林地、农用地等，土地资源利用率低；用地内通讯、供电、供排水等基础设施落后，不利于该片区内社会经济的发展。 项目进“三通一平”及市政配套设施建设完成后，将改善当地市政配套相对落后的现状，提高土地利于率；同时对解决该的雨水自排、交通往来等具有重要意义。 .1.1.3对社会经济发展影响分析 对该地块进行开发利用，可缓解该市政配套设施相对落后的现状，引进专业规模化企业投建、运营后，可改善居住环境质量和项目的生态环境，对于改善项目的居住环境和提高房地产价值具有一定的环境效益和经济效益。该的建设与莆田市城市总体发展思路一致，符合莆田市经济发展的长远利益和国家产业政策，随着该地块的开发及各企业项目的引进、投产，将为莆田经济的持续稳定增长作出贡献。 .1.2.1生态环境现状 本地块已进行了初步的平整，地块内长有野生杂草、芦苇等。项目场内地势平坦，无水土流失现象。因项目地块较小，且人为活动较频繁，区内无大型野生动物，野生动物以鸟类、鼠类为主，未发现珍稀频危物种。 .1.2.2土地利用的影响 作为用地建设开发，永久占用的土地对环境的影