小产权楼盘风险分析报告.doc

小产权楼盘北京市城市副中心的政策东风，让通州楼市扶摇直上。 但住宅限购升级与商办物业的限购限贷，又让通州楼市急速冰封。看得见市场火热却吃不到嘴里，吊足了在通州有项目开发商们的胃口。 业绩压力下，一些开发商明确表示可帮忙联系服务机构协助购房者办理注册公司事宜，以规避购房资格限制。但这种“自救”方式已不新鲜。 通州在售项目置业顾问表示，目前有通州区运河核心地段“不限购”住宅项目在售，价格仅2.2万元每平方米。 有购房者一次买下5套房 　上述置业顾问发来信息：“物资学院房新出10套房源，两居为主，87/97平方米.，朝向南、西、东西。门口是地铁站，楼下是公园，绝对核心地段！窗外北关环岛商务CBD核心区，一口价22000/平米。” 8月8日上午，记者来到该项目的售楼处。与常见的地产项目不同的是，这个项目的售楼处在一处单元房内。另外，这个单元房也是个样板间。进得屋来，客厅里横着桌子用于签约和审核，并且售卖地下车位，其中一间卧室用于洽谈。整个大厅内熙熙攘攘，有人急着签约，有人购买车位，一片忙碌。在现场，一位购房者集中买下5套房。在这个小区买下多套房并不是孤例，而另外一位购房者一次性购下两套，8月8日来现场的目的是结清其中一套房的尾款。 据销售人员介绍，这是通州区永顺镇新建村的回迁房，分南区和北区，南区主要是给当地村民的回迁房。通州“副中心”地位确定后，一些国企和央企买下北区的一部分住宅后，分给员工。而剩余的房源，用于散售，目前在售的房屋是尾房销售。 对于项目热销的原因，销售人员归结于地理位置好，在该小区高楼层的东南向户型，的确可以远眺运河核心区。据现场人员介绍，目前在售的房屋已经不多，价格从1.9万~2.2万元每平方米不等。 对比而言，此项目的售价甚至低于燕郊一些项目的售价。更令人诧异的是，此项目竟然不限购，要知道，通州区此前就被认定为全国最严“限购区域”。 “房屋所有证”落款为村委会 　副中心概念的热炒引发了通州房价扶摇直上，也引起了相关部门的关注。去年8月14日，北京市建委发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，对通州楼市进一步实行限购政策，对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。 政策的再次升级令开发商和购房者措手不及。通州区住宅被加码限购后，一部分购房者开始将投资目标瞄准通州商办物业以及北三县。 但随之而来的是更严的限购政策，今年5月，北京市住房和城乡建设委员会官网上挂出《北京市住房和城乡建设委员会北京市通州区人民政府关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，通州区商办物业市场也被冰封。 通州已经“双限”，那上述项目为何“不限购”？记者在售楼处的墙上找到了答案。 在售楼处墙上张贴的“房屋登记表”上，可以看到该项目的名称为“通州区永顺镇新建村自住楼小区”。更让人诧异的是，项目“房屋所有证”的落款并非“北京市国土资源局”，而是“北京市通州区永顺镇新建村村民委员会”。 关于此房屋的性质，记者以购房者的身份咨询了通州区住建委，相关人士表示，房产交易的事宜目前归属到国土局下面，查询产权性质要咨询国土局的不动产登记中心，但是登记中心只负责商品房(交易)，可以再咨询永顺镇政府。目前市场对于小产权没有明确的规定，但有很多不可控因素在里面，小产权有风险。 记者在北京市住建委的官网上新建商品房项目查询一项，输入“新建村”“新建村自住楼小区”“永顺镇新建村”等项目名称，均未查询到此项目。 随后，记者又以购房者的身份咨询了永顺镇政府，一位不愿透露身份的人士认为此项目是小产权项目。 职能部门提示勿购买小产权房 　富河园紧邻此项目，代理富河园二手房销售的链家经纪人表示，新建村目前为小产权，链家并不代理此项目。而富河园二手房的价格在3.4万~4万元每平方米不等。粗略计算，富河园的一些二手房住宅的报价甚至是新建村自住楼小区价格的两倍。