物业管理_部分4（共计620页）.pptx

CHAPTER SEVEN THE USAGE MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS 1）了解和熟悉物业服务费的构成及其管理要求，掌握物业服务费预算方案的制订程序； 2）了解专项维修基金的管理要求。CHAPTER SEVEN THE USAGE MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS 1）熟悉物业服务费的构成及其管理要求； 2）了解维修基金的特点和管理要求；CHAPTER SEVEN THE USAGE MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS 物业服务费的使用与管理 维修基金的使用与管理本节教学内容： 一、物业服务费的含义二、物业服务费的收费原则三、物业服务费的定价形式和计费方式四、物业服务费的构成五、物业服务费的测算本节教学重点：熟悉物业服务费的构成及其管理要求物业服务费，也称物业管理费、物业费、物业管理综合服务费等指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 1.合理 2.公开 3.费用与服务水平相适应 4.竞争 5.双方协商 6.政府监督（一）物业服务费的定价形式（二）物业服务计费方式（一）物业服务费的定价形式 1.政府指导价 2.市场调节价 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。（一）物业服务费的定价形式 1.政府指导价 2.市场调节价 市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。（二）物业服务计费方式 1.包干制 2.酬金制 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。（二）物业服务计费方式 1.包干制 2.酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定的比例或者约定的数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 （一）包干制（二）酬金制（一）包干制 X ＝ X１＋X２＋X３其中X表示物业服务费，其构成包括： 物业服务成本（X1） 法定税费（X2） 物业管理企业的利润（X3）（二）酬金制 X = X1 + X4其中X表示物业服务资金，其包括： 物业服务支出（X1） 物业管理企业的酬金（X4）（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（二）法定的税费（三）物业管理企业的利润（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法 物业服务成本或者物业服务支出收费标准，元/月·平方米。 各分项费用收费标准，元/月·平方米。（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法i — 各分项项数，包括：1.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（ x1 ）；2.物业共用部位、公用设施、设备日常运行、维修及保养费（ x2 ）；3.物业管理区域清洁卫生费用（ x3 ）； 4.物业管理区域绿化养护费用( x4 );（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法5.物业管理区域秩序维护费( x5 );6.办公费用( x6 );7.物业管理企业固定资产折旧费( x7 );8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（ x8 ）；9.经业主同意的其他费用( x9 )。（二）法定的税费 物业服务收费如实行包干制，其费用第二部分是法定税费（ X2 ）。 法定税费指按照现行税法，物业管理企业在进行企业经营活动过程中应交纳的税费。（三）物业管理企业的利润 利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管之和部门根据本地区实际情况确定的比率计算。 将X1与X2之和乘以利润率即得到每月每平方米建筑面积分摊的利润额。1.物业服务费不含维修业主所购房屋内部设施、设备的费用。这也就是在出租物业出现故障或者质量问题时物业管理公司不负责维修的原因。 2.管理服务费是维持物业管理工作正常开展和物业公共设施、设备正常运转的保证，是公共性服务收费。每月业主和使用者均应按规定缴纳。自业主收楼之日起，管理服务费以入住标准计收。3.从法规规定的角度来看，交纳相应的物业管理费用是业主应当承担的义务。但是业主的这一义务是从法律角度来讲的，是业主基于与其他业主之间的财产共有关系（而不是合同关系或者其他关系）对其他业主应承担的义务，而不是对任何其他人承担的义务。业主的这一义务，是法律上的义务，而从法律义务向现实的义务转变是需要一系列条件的。也就是说，交纳物业管理费作为业主的法律义务，要转变为合同义务是需要一定的条件的，即业主与物业管理公司签订有物业管理合同，或者业主在事实上已经接受物业管理公司的物业管理服务。4.物业管理服务是一项公共服务，因