房产税分析研究.doc

房产税分析研究 近日，关于房产税的问题在网络上炒得沸沸扬扬，有支持的，有反对的，但中央一直没有明确表态，直到5月31日《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见的通知》，明确提出“逐步推进房产税改革”才使所有的争论趋于平缓，看来，国家要改革房产税的态度是坚决的，但具体实施过程及做法应该是审慎的，不是不改革，也不是马上改，而是要逐步推进。据悉，上海是首先推进改革的地方，国务院的有关房产税的表态也可以说是上海上报房产税改革方案的结果。 其实，房产税不是一个新的税种，早在建国初期，中央政府就将房产税列为开征的14个税种之一。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。当时房产税的特点主要有如下几点： 1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋； 　　2、征收范围限于城镇的经营性房屋； 　　3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。 换言之，也就是房产税只针对在城镇范围内的经营性房屋进行征收。 而次此的房产税之所心炒得沸沸扬扬，主要是房产税的征收范围的扩大问题，即由房屋的经营过程的征税扩大到在房屋的持有阶段征税，即原来只在房屋出售租赁过程中征缴的税变成在房屋持有环节进行征税。即只在经营房屋过程中征收的税种要逐步转变到在房屋持有环节征税，那么到底怎样征，征多少呢？根据广为流传的初步草案，家庭人均面积是衡量是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值8‰的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。在业内人士看来，“8‰”这个数值比较接近房产税对商业地产开征的额度。 虽然还是房产税，但是这种转变已经让广大人民开始争论不休，主要有以下几种：一种是盼望着早点开征，以期能降低房价；一种是反对开征，认为这种房产税不但不能降低房价，反而会增大购房者的持有负担，进而会让更多的人买不起房；还有一种观点就是房产税的开征应该是调节居民收入的一种手段，而非调控楼市的办法，也就是说房产税的改革并不是以调控楼市为目的，而是以调切收入为最终目的。国务院的通知其实支持了第三种观点，即房产税并不是楼市的救命稻草，而是调节居民收入的一种手段。这让房产税的改革彻底与楼市划清了界限，也为房产税的持续征收问题扫清了障碍。因为如果房产税改革是为了调控楼市的话，那么它只能是一种临时性的措施，它会随着楼市的变化而变化，甚至会随着楼市的降温而废止，既然是一种临时性措施，你就不能期望对所有的持有人征收，而只能是有限的征收对象，要么是持有多套房产的投机者，要么是在近期买房的人们，而不可能变成的有的房屋持有者，更不可能实现按年征收的意愿。当然，如果不是为了楼市而出台的改革措施，那么它就是一种税收手段，一种所谓的收入调节机制，那么它就会变成一种财产税而实现按年征收的愿望。显然，国务院的通知是把房产税当成后者来看待的，即房产税只是一种调节收入的税收而已，它与楼市调控的成败无关，即无论楼市调控的效果怎样，房产税的改革都要进行，无论楼价是否理性，房产税都要扩大到房屋持有环节，无论中国的房地产走向何方，中国的房产税都要实现按年征收的目的。中国的房产税不是楼市的救命稻草，而是中国调节居民收入的手段，仅此而已。 但是房产税的改革确实存在着相当大的阻力，要想推进房产税的改革，必须处理好以下几个问题。 一是向谁征收的问题：既然房产税的征收范围要扩大，就要首先解决向谁征收的问题。原来的房产税是征收城镇的经营性房产，但现在怎样征收？虽说上海的上报方案提到了房屋保有环节征收，但具体的征收对象仍很模糊。是向所有的城镇房屋征税？还是向所有的城镇居民征税？按现在的情况向所有的城镇居民征税的可能性很小，既然是房产税，其征收对像就只能是房屋，如果是向所有的城镇房屋征税，那么是向房屋的所有人征税，还是向房屋的实际居住人征税？这些都是很现实的问题，因为实际情况很有可能是所有人是一个人，但实际居住的人又是一个人。另外，房产税的范围是仅限于城镇，还是扩大到农村？如果扩大到农村，就会加重农民的负担，从而造成农村的不稳定；如果仅限于城镇，则很有可能造成一部分城镇居民在农村购买住房或建房而造成逃税的可能（尽管在国家法律上这是不允许的，但是在实际情况下这种事情是很多的）。当然，这些问题处理不好，就不可能真正达到收入调节的目的，就会引起社会的不稳定。即使我们确定好了征收对象，那么，我们就是对所有的征收对象征收吗？不是的！对于那些贫困的居民，对于那些靠多半辈子积攒才勉强购买了一套住房的居民，难道我们也要按年征收？这就涉及到免税问题，我们到底对什么样