房地产项目营销推广策划报告.doc

房地产项目营销推广策划报告 一、北九亭区域重点竞争楼盘在售主力面积、目前售价及促销活动分析 项目 在售主力面积 目前对外报价（均价） 目前促销活动 九城湖滨 88～110 12000 一次性付款优惠150元/㎡，贷款优惠100元/㎡ 奥林匹克花园 12000 95折送；2个平方；总计优惠约7.5万/套 贝尚湾 95~130 12000 最高93折优惠 鑫山汇众苑 上海青年城 14500 最高可至85~87折；总计优惠约11万（一次性付款9折，贷款是9.6折；5天内签约再优惠2%，7天内签约优惠1%） 上海源花城 120～140 8300 特价7856元/㎡起； 绿庭尚城 80～130 9600 一次性优惠50元/平方；0.5万 摩卡小城 89～125 9600 买三房送车（标志206），买2房（93㎡）送装修（8.8万） 颐亭花园 100 8500 二、本案目标客源 根据目前本案所推房型、购房总价这一特质，我们认为本案主要目标客源应为“改善型自住客户”。 三、目前区域市场环境简析 在宏观调控未见丝毫放松的大市场背景之下，北九亭区域房地产市场更存在“供远大于求”的市场环境，造成区域楼盘竞争极其激烈，市场环境不容乐观。 根据我们对区域楼盘的调查，区域内各楼盘均将强销期放在9～12月份。 四、9月份营销策略建议 虽然目前房地产市场的观望气氛并未退却，而北九亭区域各楼盘开发商普遍将强销期置于9月之后，但本着“机会眷顾的永远世有准备者”。所以我们建议本案应在8月营销推广调整准备的基础上，继续渐进式的推广工作，为即将到来的“强销期”做好完善的准备工作。 （一）本案客户来访途径简析 主要渠道： 本案前期成交客户的介绍和推荐； 本案“销售中心”引导牌、引道旗等，意即路过客户； 次要渠道： 报纸平面广告； 其他推广渠道； （二）案场内部管理 1、持续对竞争楼盘的市调和分析，针对本案进行产品细节对比，并运用于销售说辞和答客问中。 2、调整现场展板，以对客户最具吸引力的卖点为展示内容。 （三）调整推广主题 建议每期广告主题以产品实际卖点为主；即围绕一个产品要素做透做深，并辅以阶段促销信息。 （四）推广策略原则 1、近期应逐步加强报纸等平面媒体的发布。 2、通过户外广告等手段有效拦截北九亭区域内其他楼盘的来访客户，如条件允许，可适当将范围扩大至南九亭目前在售楼盘区域。 3、强化实施主动性营销工作。 （五）媒体建议 1、户外部分 目前在北九亭区域范围内，本案的形象传达力度相对较弱，且根据项目实际的销售目标，因此建议强化区域内的户外广告投放（如道路旗、灯箱、大型广告位等）。 据悉，“九城湖滨”等楼盘将在9月份展开强劲的促销攻势，并将大量吸收区域内的户外广告位；因此，如本案确认增加户外广告位，则希望尽快落实。 2、纸质媒体 媒体建议以《新闻晨报》为主，《新民晚报》为辅 建议逐步加强9月份的平面广告投放。 （六）调整媒体发布、推广形式 1、调整本案目前以报纸半版为主的推广形式，建议可增加定点夹报、直邮等其他方式。 2、加强搜房网本案论坛的维护，建议安排专人负责。 3、建议设计制作4开大小的海报，一来增加信息量、二来能够提升楼盘形象。 （七）实施主动性营销 1、重点竞争楼盘附近派单。 2、轨道9号线九亭站点的派单。 3、九亭附近区域大型超市、卖场的派单。 4、徐汇西、长宁西老住宅区的派单。 5、上海近期各动迁区域的派单，以闵行、徐汇、长宁、静安、闸北、普陀为主。 6、徐汇西、松江九亭附近企事业单位的派单。 7、进企业、居委会、动迁基地等举办“产品推介会”。 （八）主动营销实施 针对项目客群为改善住宅型客户，且目前项目来人为区域周边客户，故针对此类客户，在徐汇、闵行、松江区域的老住宅小区进 行派单计划，先从松江区域开始，实施计划如下： 地点 时间 数量（份） 沪亭南路361号天宝恬苑（共70号） 8/19 200 沪亭南路168弄沪庭苑（共20号） 8/22 100 九亭大街506弄沪亭小区（共118号） 8/26 300 九亭大街569弄桃元小区（共22号） 8/29 100 九亭大街671弄康亭小区（共88号） 9/2 200 九亭大街704弄亭中小区（共30号） 9/5 200 合计 1100 注：根据实际情况，加大派单数量。目前截止8/24前已派发400余份。 （九）促销方式建议 根据前期客户来访的反馈信息，建议增强优惠幅度，将优惠幅度调整至约95折，且优惠条件应能明确体现在广告中； 在上述优惠的同时，另留2～3点作为暗扣，即最大优惠幅度为8个点； 除上述优惠方式外，也可采用刺激性较弱的其他优惠方式，如贴息、送装潢等等，但总体优惠幅度控制在8个