长沙房地产市场年报.ppt

? 2011 年城市房地产市场研究报告 图 5-2-5 2011 年商品住宅新增供应量月度走势对比 数据来源：CRIC 2011 年，住宅新增供应以岳麓区为主，雨花区供应同比大幅萎缩 2011 年，岳麓区住宅新增供应面积为 265.4 万平方米，占供应总量的 25%，是今年的 供应主力区域，也是政府未来城市规划的重点，市场占比较去年上升 1 个百分点；开福区为 仅次于岳麓区的供应大户，供应面积为 235.6 万平方米，雨花、天心区供应在 230.8 和 132.9 万平方米，分列第三、第四位，其中雨花区是 2010 年供应最大区域，今年占比下降 3 个百 分点；另外望城、芙蓉区供应量分别为 113.0 和 90.9 万平方米。 图 5-2-6 2011 年商品住宅新增供应各区域分布情况 63 ? 2011 年城市房地产市场研究报告 图 5-2-7 2011 年商品住宅新增供应各区域同比情况 图 5-2-8 各区域 2010 年供应占比情况 图 5-2-9 各区域 2011 年供应占比情况 数据来源：CRIC 2011 年，商品住宅新增供应以三房为主，占据市场 41%的份额 2011 年，三房以 433.5 万平方米的新增供应量为商品住宅市场上主力户型，占据市场 41%的份额，占比较 2010 年上升 1 个百分点，二房以 367.4 万平方米的新增供应量位居第 二，市场份额较 10 年上涨 4 个百分点；一房和四房房型今年供应量有所减少，供应面积为 75.3 和 115.1 万平方米，占整体市场供应量的 7%和 11%，都较去年下降了 2%。别墅今年 供应量有所增长，供应面积为 53.9 万平方米，较去年占比增长 3%。 64 ? 2011 年城市房地产市场研究报告 图 5-2-10 2011 年商品住宅各户型新增供应分布情况 图 5-2-11 各户型 2010 年供应占比情况 图 5-2-12 各户型 2011 年供应占比情况 数据来源：CRIC 2011 年 90-120 平方米和 120-150 平方米两个面积段供应量最大 2011 年，90-120 平方米和 120-150 平方米两个面积段供应量最大，两者合计占总供应 量的 55%。其中，90-120 平方米面积段新增供应量为 302.0 万平方米，占总供应量的 28%； 120-150 平方米面积段新增供应量为 285.1 万平方米，占总供应量的 27%。对比 2010 年来 看，90 平方米一下面积段曾位居供应首位，今年长沙限购政策对市场供应结构有一定影响， 实际分流了一部分 90 平方米以下受限的购房者上到更大面积区间，另外，180 平方米以上 大面积段产品供应量同比去年下滑 7.8%，大面积的高端产品虽受政策影响小，但今年整体 市场衰退，实际供应减少。 65 ? 2011 年城市房地产市场研究报告 图 5-2-13 2011 年商品住宅供应量各面积段分布情况 图 5-2-14 各面积段 2010 年供应占比情况 图 5-2-15 各面积段 2011 年供应占比情况 数据来源：CRIC 2011 年普通商品住宅占 93%，别墅占 5%，洋房占 2%，高档物业同比上升 2010 年受到通胀和房价过快上涨影响，央行开始收紧银根，房地产鼓励政策退出，转 变为限制房价过快上涨的调控政策，但在通胀预期和刚性需求的影响下，2011 年着力防通 胀保增长，更加严厉的调控出台，2011 年在各类型住宅物业占比上，高档物业同比呈现上 升趋势，需求有进一步的加大。 图 5-2-16 商品住宅 2010 年各物业占比 66 图 5-2-17 商品住宅 2011 年各物业占比 ? ? 2011 年城市房地产市场研究报告 数据来源：CRIC （4）成交量分析 近 4 年商品住宅成交走势受经济发展和调控影响较大，今年四季度政策显成效 近 4 年商品住宅成交走势受经济发展和调控影响较大。2008 年金融危机影响，成交低 迷， 2009 年，政府拉动内需救市，成交出现?井喷?，2009 年成交 1315.48 万平方米，为 近几年来最高，近两年受国内外经济环境影响，国家加强调控，市场增速放缓，11 年市场 开始出现拐点。2011 年在政策的打压下，9 月起交易量大幅下降，四季度商品住宅成交量 狂降 70%，导致全年成交量急剧减少 207.47 万平方米，五区商品住宅成交量 766.13 万平 方米，成交套数 72327 套，同比降幅 21.3%。 图 5-2-18 商品住宅 2001