《2012年淮安地产东方明珠的项目调研的的策划提报(27页)东方明珠的项目调研的的策划提报(27页).pptVIP

- 本资料来自 - * - 本资料来自 - 淮安地产东方明珠项目调研策划提报 淮安星宇营销策划 2012年10月22日 - 本资料来自 - 提报简要 □ 淮安及淮安区城市概况 □ 淮安区乡镇房地产现状与特征 □ 项目定位及宏观客群分析 □ 项目合作方式 □ 营销推广策略 - 本资料来自 - □ 淮安及淮安区城市概况 - 本资料来自 - 淮安市 处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越。 淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。2004年，市区建成区面积80平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州、开发区5 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县。 淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。 - 本资料来自 - 淮安区 120万人口的全国历史文化名城，一代伟人周恩来的故乡 淮安区是国务院首批核定的全国历史文化名城，这里物华天宝、人杰地灵，自古至今，名人辈出，这块沃土养育了一代代优秀的淮安儿女，淮安区行政区域面积1517.6平方公里，人口98.46万人，淮安区辖21个镇、6个乡 ，2011年实现地区生产总值246.8亿元；财政收入33.2亿元，其中地方一般预算收入19.8亿元，全年完成规模上固定资产投资117亿元，增长46.3%。实现社会消费品零售总额82.12亿元，增长22.5%。全年实现外贸进出口总额1.56亿美元，增长28%；注册外资实际到帐2.11亿美元，增长102.7%。城镇居民人均可支配收入16410元，增长16.8%，农村居民人均纯收入8834元，增长19.3%。 淮安区 - 本资料来自 - □ 淮安区乡镇房地产现状与特征 - 本资料来自 - □ 淮安区乡镇房地产现状与特征 △ 各乡镇项目整体销售价格较低，很难在短时间内拔高价格标杆 △ 各乡镇固有一些特征，购买群体划分比较明确△ 房地产开发较于零散,缺少品牌开发商,行业整体水平不高 △ 产品缺少创新性，同质化严重 △ 乡镇购房人群趋于随意性，整体接收度不高 △ 乡镇开发项目体量较小，配套设施不全，与大型居住区有明显区别 - 本资料来自 - □ 淮安区乡镇房地产现状与特征 △ 乡镇可开发土地稀少，升值空间较大 △ 土地出让市场良好,以住宅用地为主△ 住宅用地容积率普遍较高 △ 项目同期性竞争对手较少 △ 住宅用地价格屡创新高 - 本资料来自 - □ 项目定位及宏观客群分析 - 本资料来自 - □ 对本项目定位 1）城镇背景 作为中国“教具之乡”施河镇 ，镇域面积58平方公里，人口4.5万 ，施河工业经济发达，教学具产业块状经济优势明显，施河镇拥有大大小小的教学具企业近100家， 从业人员近万人 。 2）项目背景 作为施河镇首家房地产开发项目，拥有得天独厚的优势，项目未来前景较好 3) 行政背景 作为首家政府招商引资项目，政府更需要政绩及业绩上的出彩，同期的项目排他性较强. 4）土地资源 作为淮安工业强镇，开发土地较少，且工业版图不断扩大，可供开发土地资源稀缺 综上所述：本项目定位为施河镇首家高品质生活住宅 - 本资料来自 - □ 对本项目物业思考 1）产品方面 本项目均设计为稀缺多层住宅，市场认可度较高 房型在设计过程中充分考虑舒适性 建议公司将产品调性拔高来实现高价位的支撑 2）配套方面 建议本案配置高品质活动区域。 建议本案以配套为核心竞争力，以首家高品质生活社区为优势吸引消费群体，最大化赢取市场份额。 3）价格方面 建议本案前期以2300-2500元/平米的价格区间入市，迎合市场对本项目价格预期，从而为本案前期房源实现快速去化、扩大知名度、占领市场、迅速回笼资金提供保障。 4）项目尽可能早上市，占领先机，赢得市场 - 本资料来自 - 客户群体分析 购房区域分析 作为乡镇的开发项目，其地缘性客户较强 高端消费群： 镇中心区域高收入居民、 政府机关领导、 工业园区领导层、 行政公务人员 较高端消费群： 长年经商，家庭收入可观 单位较好，收入稳定 在外地工作，或经商人群 一般消费群： 普通村落群体，具有一定经济能力 刚需人群或返乡置业者 客户群体分析 客户购房区域分析 淮安市区高端楼盘，或其他大城市，如南京、上海等 淮安区高端楼盘所占比例较大，也有部分在市区置业 部分区中心，但乡镇选择具多，村落人群大多以镇为中心 - 本资料