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商业地产企业发展现状及 提升竞争力策略 上海易居房地产研究院 2009 年第46 期 总第130 期 作者介绍 崔霁：上海易居房地产研究院发展研究所 研究员 关键词 商业地产企业 发展 竞争力 目录 主 编：李战军 执行主编：朱 光 一、商业地产发展阶段及现状分析 主 办：房地产发展研究所 二、商业地产企业的界定与发展现状 印发日期：2009 年10 月22 日 三、商业地产企业所具备的特点 电 话：021 四、商业地产企业发展中存在的问题 地 址：上海市广延路383 号 文武大楼5 楼 五、提升商业地产企业竞争力的策略 邮 编：200072 Email：zhuguang@ 欢迎投稿 承接研究 商业地产企业发展现状及提升竞争力策略 崔霁 商业地产区别于住宅地产，即住宅以外的所有物业类型开发均属于商业地产 范畴。商业地产的概念理论上没有统一的定义，国外通常有狭义和广义之说。狭 义的商业地产在英文里叫做 “retail real estate”，意指用于各种零售、餐饮、 休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区 商业等。广义的商业地产在英文里称之为 “commercial real estate”或 “commercial property”,除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具 有商务运行属性的不动产。 一、商业地产发展阶段及现状分析 我国商业地产初步经历了三种形态的发展：初级阶段是线性商铺，这种形态 的商业地产呈直线型布局，功能单一，较低端；中级阶段是商办综合楼，这种形 态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体，如上海淮海路 的香港广场；高级阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立体布局，集 商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体，较高端。 如日本东京的六本木，上海的环球金融中心等。而目前正在发生商业与地产的高 度融合趋势，商业地产行业队伍越来越壮大，这主要是基于以下三点原因。 1、商业地产开发将取代住宅开发成为市场上利润最高的行业 房地产行业的收益来源有四个渠道，即一次性收益、持续性收益、增值性收 益和溢价性收益。随着全球人口的增加和资源的减少，资产价格在今后会长期处 于一种上升的趋势。但是这种资产价格升值的利润对于房地产住宅开发企业来说 是享受不到的，因为大多数房地产住宅开发商是通过销售来实现一次性收益，这 样做最大缺点是难以得到更大利润，包括难以得到持续经营带来的租金收入，难 以享受资产价格升值和土地升值的双重利润，以及难以取得商业品牌所带来的溢 价。而商业地产可以实现持续性收益、增值性收益和溢价性收益这三种收益。因 此房地产企业纷纷进入商业地产领域。如珠江地产全面启动进军商业地产发展战 略；陆家嘴集团提出主营业务转型于持有物业；富力地产在北京开发 CBD 商业长 廊作为进军商业地产的试金石；复地加大长期持有物业和商业物业的比例等。 2、商业与地产融合成为商贸流通行业自身价值链延伸的趋势 近几年商贸流通企业逐渐沿着其自身价值链向上延伸，转向上游房地产业的 开发，纷纷涉足商业地产领域，以享受地段成熟后所带来的附加值收益。有些商 家涉足房地产业是出于减少租金支出的战略考虑，这样可以一劳永逸地占有地段 位置极佳的物业，避免支付高额租金，回避租金年年上涨的风险，又值得花成本 对物业进行装修，把物业改造成标准化的旗舰店。如国美在资本市场大举融资 65 亿港元，为其购置物业提供了充足的现金储备；跨国公司巨头宜