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乌鲁木齐房地产市场研究报告 （2009 年1-12 月） 易居 （中国）房地产研究院新疆机构 第一章 背景篇3 一、经济环境分析3 二、政策环境分析3 1、政策综述3 2、重要政策分类解读4 3、政策预测6 第二章 市场篇7 一.住宅市场盘点与预测7 二、土地市场盘点与预测 10 1、市场概述 10 2、土地供应分析 11 3、成交量分析 11 三、住宅市场盘点与预测 14 四、商业市场盘点与预测 18 五、写字楼市场盘点与预测20 1、市场供求分析20 2、写字楼市场供应分析21 3、写字楼成交分析21 4 、写字楼价格分析22 4 、价格分析23 第四章 产品篇25 1、楼盘规模分析25 2、建筑形态分析26 第五章 营销篇27 第一章 背景篇 一、经济环境分析 一年来，乌市克服了金融危机和 “7〃5”事件的不利影响，保增长、保民生、保稳定各 项工作取得了显著成效，预计2009年实现地区生产总值1095亿元，增长9.5% ；2010年，政府 目标完成地区生产总值1245亿元，增长12%。 二、政策环境分析 1、政策综述  宏观政策综述 2009年是我国宏观经济调控政策发生重要转折的一年，也是“后四万亿”的第一年。受 全球金融危机的影响，2008年底，政府推出了“4万亿”等一揽子经济刺激计划应对，2009 年全年都在贯彻实施“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”这一政策基调，经过一年的 时间，经济逐步企稳回升，基本达到了政策预期的目标。 由于大部分政策于2008年底已确定完毕，2009年主要是执行年，所以2009年并未出台太 多的政策，出台的政策也仅是对市场的微调。 土地政策方面：调控重点规范土地出让金缴纳、抑制土地投机和囤积 12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确 开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约 定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款， 不得参与新的土地出让交易。 房地产行业政策方面：调控重点是促进行业回暖、加强住房保障、抑制投机 5月27 日，国务院正式宣布下调商品房资本金比例，普通商品房由35%下调15个百分点至 20% ，已经恢复到1996年水平。中央此举意图十分清楚，降低房地产入市开发门槛，提升开 发人气，促使房地产尽快回暖。 6月1日，住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合发布《2009~2011年廉租住房保 障规划》称,从2009年到2011年间，我国将新建廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万 户，加上2008年第四季度已开工建设的38万套廉租住房，基本解决747万户现有城市低收入家 庭住房困难。 12月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部和人民银行等五部门印 发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保„2009‟295）号，以下 简称《意见》），提出了城市和国有工矿棚户区改造目标，即：从2009年开始，力争利用5年左 右时间基本完成集中成片棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成。《意见》提出 了多渠道筹措资金，加大政策支持，落实土地供应和妥善安臵补偿等4个方面的政策和措施。 主要是：中央财政对城市和国有工矿棚户区改造给予适当支持。省级、市、县人民政府应切 实加大棚户区改造的资金投入。鼓励金融机构向符合贷款条件的改造项目提供贷款。鼓励采 取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导社会资金积极参与。 12月9 日，国务院常务会议决定，从2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、 加强监管、推进保障房建设等四大举措，即“国四条”。 金融政策方面：其显著特征是宽松的货币政策 2008年数次降息，已将存贷款利率降至近历史低点，2009年金融机构存贷款利率和存款 准备金率均未作调整。 2009年全国信贷投放量将近10万亿，大约是2008年的2倍。天量的信贷投放刺激了经济 的增长，也导致了国内部分资本、资产价格的上涨，2009年A股指数最高涨幅相比2008年已 超过8