安徽宣城市房地产市调查报告书.doc

宣城市房地产项目 简明计划书 目 录 第一部分 宣城市概况 地理位置 远景规划 人文历史 经济状况 第二部分 市场分析 宏观市场分析 区域市场分析 土地现状分析 房产开发现状分析 第三部分 市场调查 市场调查 产品分析 市场需求分析 潜在消费者分析 第四部分 项目概况 项目位置 项目地块价值分析 项目优劣势分析 项目定位 第五部分 项目规划建议 主题思想 规划要点 设计要点 结构 项目配套设施建议 项目智能化建议 物业管理建议 第六部分 投资估算及资金筹措 投资估算 资金筹措 运作方式 第七部分 经济效益分析 总收入估算 总成本估算 利润估算、总投资收益率、现金流量、回收期、保本价格、敏感性分析 风险概率分析 第一部分 宣城市概况 一、地理位置 ??? 宣城，东邻江浙，西连九华，南倚黄山，北通长江，是安徽东南门户，辖郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德、宁国五县一市，另设宣州区，为市政府所在地，全市面积12，340平方公里，人口272万。其中市区面积15.7平方公里，人口30万。宣城是上海和南京经济区以及长江经济带的有机组成部分，是连接浦东开发与皖江开发的陆上纽带。这里公路四通八达，青弋江，水阳江与长江相接，皖赣铁路复线和宣杭铁路，318国道，205国道贯穿全境。 二、远景规划 改革开放以来，宣城致力于经济发展，致力于基础产业建设和基础设施的改善，奋力赶超，争先进位，经济和社会事业取得了大跨度，跳跃式的发展。一时间宣城在全省发展最快，国内生产总值，农民收入全省第一，固定资产增速全省第二，职工年均工资增长在全省第三，人口自然增长在全区最低，宣城地区步入了发展快，人民得到实惠多，实力强劲，后劲增大的良性循环路子。宣城，奋发昂扬的崛起，向世人展示自己新的形象，新的气魄。 2003年2月，市政府成立了以方宁市长为组长的总规修编领导小组，以切实加强对总规修编工作的领导。并召开了两次研讨会，针对城市未来发展以及现行总规中存在的问题、近期建设项目安排等进行研讨，有效地指导了规划编制工作。 本次规划主要内容包括：宣城市城市总体规划和宣城市城市近期建设规划。宣城市城市总体规划包括城市总体规划纲要编制和对98版宣城市城镇体系规划进行提炼和深化；宣城市城市近期建设规划包括宣城市城市近期建设规划中的强制性内容和指导性内容。规划时限：近期2003-2005年，中期2006-2010年，远期2011-2020年，远景2020年以后。城市拟发展规模:2005年30万人,2010年45万人，2020年60万人。为今后城市总体发展提供了法律依据。 三、经济状况 中共宣城市委、宣城市人民政府关于实施“一主两翼”经济发展战略的决定 为适应形势的变化，更好地落实科学发展观，加速融入苏浙沪经济圈，把宣城经济发展推向新阶段，宣城市委市政府提出了实施“以新型工业为主体、以效益农业和特色旅游业为两翼”的经济发展战略目标。 2004年，宣城市全社会固定资产投资完成额达74.73亿元，与上年相比增长50%，为“九五“计划以来的最高水平。　全市基本建设、更新改造和其他投资施工项目 911个，比上年增加 535 个，项目总规模 125.62亿元，比上年增长 86.9 ％。基本建设投资保持高位运行，成为投资高速增长的主导因素。受交通建设项目和新建企业的影响，自年初开始，宣城市基本建设新开工项目不断涌现，投资始终保持高位增长。增速始终处在高增长的平台之上，一季度为85.2%、上半年为140.5%。更新改造投资开始走出低谷，出现快速回升势头。商品房建设、销售两旺。随着城市规模的扩大，旧城规划调整加快，拆迁量的加大，使商品房需求量不断上升，房市反映热烈，房地产开发进入一个产销两旺的发展阶段。2004年，全市商品房建设完成投资 9.26亿元，比上年增长 39％。??? 国民经济快速增长。初步核算，全年生产总值（GDP）235.66亿元，按可比价格计算，比上年增长10.4%，增幅较上年提高个2.1百分点。其中，第一产业增加值50.08亿元，增长6.3%；第二产业增加值101.98亿元，增长14.9%；第三产业增加值83.60亿元，增长8.0%。按常住人口计算，人均生产总值8793元，比上年增加1240元,首次突破1000美元大关。三次产业比例为21.3∶43.3∶35.4。??? 市场物价持续上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨5.0%。其中，食品类价格上涨10.0%，娱乐教育文化用品价格上涨0.6%，居住类价格上涨4.2%,医疗保健和个人用品价格上涨9.6%。商品零售价格总水平比上年上涨3.5%。??? 民营经济发展势头良好。实现增加值122.31 亿元，增长 10.0 %,占宣城市生