江苏同里古镇别墅项目营策划报告.doc

同里古镇别墅项目 营销策划报告  市场研究篇 市场研究是整个项目运作的基础，只有准确的把握了项目的宏观环境和微观市场，才能找到项目成功的支撑点和论据。 一、项目宏观环境分析 1、区域地理位置 位处苏、浙、沪金三角地区 同里隶属江苏省吴江市，位于太湖之畔古运河之东，距苏州市18公里，路段主要位于吴江境内，，至少可使到上海的通行时间缩短1/3同里的主要特色是：水、桥多明清建筑多名人雅士多，以“小桥、流水、人家”著称，主要景点可以概括为“一园”、“二堂”、“三桥”崇本堂、嘉荫堂太平桥、吉利桥长庆桥 同里古镇以其“醇正水乡，旧时江南”的特色吸引了大量的中外游客至此观光旅游，2003年全年接待中外游客达150万人次，直接收入近7亿元，全年的旅游收入超过20亿元，在全镇国内生产总值所占的比例超过50%，是同里的支柱产业。 古镇一日游为主，游客过夜率不高 虽然同里安逸、恬静的生活氛围很适合居住，但由于目前同里旅游局限于古镇资源，缺少相应的餐饮、娱乐、购物设施，所以同里古镇旅游仅停留在一日游的阶段，游客过夜率不高。 3.2吴江政府对同里旅游业的定位 政府对旅游市场的定位分为三个阶段，相信随着每一阶段目标的圆满实现，由旅游业所衍生出的休闲产业、房地产业、商业将会得到极大的发展空间。 （1）近期旅游市场定位（2005—2010年） 以南京、苏州、上海、杭嘉湖为核心的整个华东地区为核心市场；把握周末旅游市场，重点发展水乡古镇观光旅游。 （2）中期旅游市场定位（2010—2020年） 以长江三角洲、珠江三角洲、京津地区为核心市场，把握周末旅游、假期旅游市场，以古镇观光旅游为主，兼有休闲度假旅游、商务旅游等。 （3）远期旅游市场定位（2020年后） 立足整个华东地区，面向国内市场，开拓国际市场。 4、“大同里旅游区”规划 2005年1月16日，国家发改委、省社科院、南京大学、东南大学等专家在吴江评审通过《中国同里旅游产业国际化规划研究》。按照这一规划，同里将新建华东地区最大的湿地和平原森林公园湿地风景区将在现有九里湖、澄湖、沐庄湖等7个湖泊和大片农田等资源基础上重新规划，以生态走廊方式将湖泊串联成一个整体，形成25平方公里的大型湿地，并申报国际重要湿地保护区。同时，同里旅游文化保护区还将进一步延伸，利用肖甸湖现有800多亩平原森林资源，扩展改造成为总面积4平方公里的肖甸湖休闲娱乐森林公园，增设热带植物园、滑沙滑草、夏季滑冰、人工沙滩、江底世界等旅游项目 根据规划，将在同里镇域内形成四大景区。即同里古镇历史文化景区（包括同里湖），肖甸湖森林公园景区，九里湖运动休闲景区和南星湖田园度假景区。 规划游览线路可有三条，分别是：同里古镇景区与九里湖运动休闲景区游线（二日游）；肖甸湖森林公园景区与周庄古镇景区游线（二日游）；南星湖田园度假景区游线（一日游），或南星湖田园度假景区与肖甸湖森林公园景区游线（二日游）。 为同里带来新型的消费人群，第三产业发展迎来契机 这一规划的正式实施将打破同里古镇原有旅游资源的局限性，促使同里由观光游向度假游转化，为同里带来新一类的消费人群，为本地的房地产市场、商业市场的进一步发展带来极好的契机。 总结： 同里位于江、浙、沪三省交接处，地理位置优越，交通便利，吸引了众多的旅游客源，游客认知度较高； 以同里古镇为核心的同里旅游业日益发展，已经成为同里的支柱产业，但由于同里古镇旅游资源有限，目前仅停留在一日游阶段，游客过夜率不高； 根据吴江政府对同里旅游的定位，把握周末旅游、假期旅游市场，以古镇观光旅游为主，兼有休闲度假旅游将是同里旅游未来的发展方向，以此可以判断，同里旅游客源将会开拓出更广的市场。本项目打造成同里度假旅游的第二、第三居所，入市前景良好。 “大同里旅游区”规划的确立和实施，将为古镇一日游向景区二日游的转化提供强有力的支撑，也为本项目商业部分的成功塑造提供了极大的客源支持。 二、区域房地产市场分析 1、同里别墅市场特征分析 1.1供应特征分析 别墅市场尚未形成规模，总体体量不大 同里作为一个小城镇，区内商品房极少，居民用房以自建房为主，以满足区域内的需求。目前同里市场上仅有两个别墅项目，同里人家和同里湖山庄，总供应量近8万平方米。 先期开发的同里人家位于同里湖度假村对面，占地3万平方米，总建1.8万平方米，共有115套独栋、联排别墅，目前已接近交房。 同里湖山庄位于同里湖畔，占地14.34万平方米，总建5.45万平方米，共有159套独栋、双拼别墅，尚未正式开盘销售，处于前期预热阶段。 表2－1 同里别墅供应情况 项目名称 开盘时间 占地面积 （万㎡） 总建面积 （万㎡） 容积率 总供应户数 （套） 同里人家 2004.3.27 3 1.8 0.6 115 同里湖山庄 预计2005年中 14.34 5.45 0.3