江苏徐州市沛县期定位报告.doc

证大徐州沛县项目前期定位报告 目 录 一 宏观经济环境 5 1 地理因素及人口 5 2 经济环境与人民生活 6 2.1GDP及增长率 6 2.2人均GDP 6 2.3产业结构 7 2.4财政收入 8 2.5居民人均可支配收入 8 2.6 社会消费品零售总额 9 2.7 恩格尔系数 10 3 沛县城市规划 10 二 房地产市场发展分析 12 1 房地产市场 12 1.1商品住宅成交情况 12 1.2房价收入比 12 1.3城镇固定资产投资 14 1.4 房地产投资额 14 2 土地市场成交分析 15 3 发展趋势分析 16 三 细分市场 18 1整体发展特征 18 2住宅市场 18 2.1供应分析 18 2.2销售分析 19 2.3价格分析 20 2.4客户分析 22 2.5产品分析 23 2.6未来供应量 27 2.6机会/威胁分析 27 3 商业市场 28 3.1供应布局 28 3.2经营状况 29 3.3销售情况 30 3.4现状分析小结，机会/威胁 31 4．酒店市场 32 4.1分布格局 32 4.2产品档次 32 4.3经营状况 33 4.4 机会/威胁分析 33 四 周边情况分析 34 1地块四至及现状 34 2地块周边现状及规划 34 五 产品定位 37 1 SWOT分析 37 2本地块基本经济指标 40 3新城大盘开发成功案例借鉴 40 3物业选型及配比 44 1）居住类物业 44 2）商业物业 45 3）产品线确定 47 4） 物业类型配比 47 5价格定位 48 6客户定位 50 7开发次序 50 六 财务测算 53 方案一：净地1345亩（整体） 53 1方案成本测算 53 2 销售收入估算 55 3 损益分析 55 4 内收益率及投资回收期 56 方案二：净地约350亩（一期） 56 1方案成本测算 56 2 销售收入估算 58 3 损益分析 58 4 内收益率及投资回收期 58 一、宏观经济环境 1 地理因素及人口 沛县位于江苏省西北端，东靠微山、昭阳两湖，与山东省微山县毗连，西北与山东省鱼台县接壤，西邻丰县，南界铜山县。沛县辖15个镇,1个经济开发区，村民委员会324个,居民委员会58个。沛县全县112．万，——微山湖；京杭大运河穿境而过；徐沛铁路纵贯南北，与欧亚大陆桥、京九、京沪、京广铁路接轨；正在建设中的徐济高速公路穿越全境，10分钟可进入全国高速公路网 。 沛县是汉高祖刘邦故里，秦时置县，有“千古龙飞地，帝王将相乡”之称，以汉文化发源地著称四海。 2 经济环境与人民生活 2.1GDP及增长率 2004年起，沛县经济呈快速增长趋势，GDP年均增长率始终在20%左右。快速增长的经济为沛县房地产市场的快速发展奠定了坚实的基础。 图：沛县2003-2008GDP及增长率 数据来源：沛县统计年鉴 2.2人均GDP 从国际经验来看，与人均GDP有着密切的联系，008年末全县工商部门登记的私营企业达3186户，从业人员近2万。工商部门登记的个体户2.2万户，从业人员6万余人。 全县产业经济的良好发展，不仅为沛县城区，也为下级乡镇居民提供了稳定增长的收入来源，随着乡镇居民财富的积累，将有越来越多的居民有实力选择到县城购房生活，这也为沛县房地产市场进一步发展提供了坚实的购买基础。 图：2008年沛县三大产业结构 数据来源：沛县统计年鉴 2.4财政收入 近几年，沛县财政收入保持了大幅增长，增长速度逐年攀升，财政收入的增加使得沛县政府能扩大基础设施的建设，尤其是完成了新城区大半路网系统及绿化的建设。因基础设施建设提升了居住环境，通常能带来房地产市场价格的提升。 图：2003-2008沛县财政收入及其增长率 数据来源：沛县统计年鉴 2.5居民人均可支配收入 近几年，沛县人均可支配收入呈加速增长的态势，到2008年底，人均可支配收入达到了10924元，增长幅度达到20%，说明沛县居民购买能力在迅速提高，人们消费能力逐渐增强。值得注意的是，2008年沛县农村居民的人均可支配收入为6593元，城乡收入比只有1.66，远低于全国平均水平3.35，甚至远低于北京上海的2.32和2.33，说明沛县城乡收入差距不大，乡镇居民具有很强的购买力。鉴于沛县城区房地产的发展将在很大程度上依赖于乡镇人口的迁入，这样乡镇居民的购买力为沛县房地产市场的扩张上升提供了强有力的支撑。 图：2003-2008沛县城镇居民人均可支配收入及增长率 数据来源：沛县统计年鉴 图：2003-2005沛县农村居民人均可支配收入 数据来源：沛县统计年鉴 2.6 社会消费品零售总额 经历2004的跳跃式增长后，05-08年，沛县社会消费品零售总额依然保持了每年20%左右的增长率，强劲的增长消费表明沛县居民对提高生活品质有强烈需求。 图：2003-2